Ley 14.560
Se sustituyen diversas disposiciones de la ley 10.751, por la cual se establece el régimen de Propiedad Horizontal.
El Consejo de Estado ha aprobado el siguiente
PROYECTO DE LEY
Sustitúyese el artículo 10 de la ley 10.751, de 25 de junio de 1946
por el siguiente:
"Artículo 10. El Juez, a petición del administrador o de cualquier
propietario, podrá aplicar a quien infrinja lo dispuesto en el artículo
anterior multa que fijará entre el 0.5% (cero cinco por ciento) y el 20%
(veinte por ciento) del valor del departamento determinado por la
Dirección General del Catastro Nacional o quien haga sus veces.
Las reclamaciones se sustanciarán en la forma establecida por el Código de Procedimiento Civil para los juicios de menor cuantía, (artículos 589 y
siguientes).
Ello será sin perjuicio de disponer la cesación de los actos prohibidos y de las indemnizaciones que en derecho correspondan".
Sustitúyese el artículo 12 de la citada ley por el siguiente:
"Artículo 12. Las innovaciones tendientes al mejoramiento o al uso
más cómodo del bien común, que no perjudiquen la estabilidad, seguridad y
salubridad del edificio, así como las que alteren su aspecto
arquitectónico, deberán ser resueltas por la asamblea de copropietarios
convocada al efecto por una mayoría de dos tercios de votos del total de
componentes, que representaren por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del
valor del edificio, fijado por la Dirección General del Catastro Nacional
o quien haga sus veces".
Sustitúyese el artículo 13 de la misma ley por el siguiente:
"Artículo 13. Ninguna obra nueva que afecte al inmueble podrá
realizarse sin previo informe técnico que establezca que con ella no se
menoscaba la solidez, estabilidad, seguridad y salubridad del edificio.
El propietario del último piso, para elevar nuevos pisos o realizar
construcciones, así como el propietario de la planta baja o subsuelo, para
realizar excavaciones, sótanos, etc., deberán recabar demás la previa
autorización de los restantes, concedida en la misma forma y condiciones
que regula el artículo anterior.
El propietario de unidades contiguas de un mismo edificio o de edificios distintos podrá realizar obras tendientes a comunicarlas, cumpliendo con las exigencias del inciso primero de este artículo. Si la comunicación supusiera abrir paredes medianeras o losas, deberá obtenerse la autorización requerida en el inciso segundo, concedida por la o las
asambleas de copropietarios afectados".
Cuando las innovaciones a que se refieren los artículos 12 y 13 de la ley 10.751, de 25 de junio de 1946, con la redacción dada por la presente ley, a juicio de alguno de los copropietarios fuesen de costo excesivo, contrarias a la ley, a las reglamentaciones o al reglamento de la copropiedad o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada en la forma y con los efectos prevenidos en el artículo 10 de aquella ley.
Sustitúyese el artículo 16 de la ley 10.751, de 25 de junio de 1946 por el siguiente:
"Artículo 16. Los propietarios de los departamentos o pisos en que se
divida un edificio -o los promitentes compradores en su caso- podrán
acordar los reglamentos de la copropiedad, con el fin de precisar los
derechos y obligaciones.
Reducidos a escritura pública, estos reglamentos serán inscriptos en el
Registro de Traslaciones de Dominio y tendrán fuerza obligatoria, incluso
para los sucesores a cualquier título de los otorgantes".
Sustitúyese el artículo 18 de la citada ley por el siguiente:
"Artículo 18. Los edificios de que trata esta ley así como los que se
incorporen o se hayan incorporado por cualquier sistema legal al régimen
de Propiedad Horizontal, serán administrados por un administrador y la
asamblea de propietarios. Esta podrá ser convocada por el administrador o
por cualquiera de sus copropietarios y la citación se hará personalmente o
por el Juzgado competente (artículo 32).
Para reunirse y resolver válidamente será menester la concurrencia de la mayoría de los copropietarios que representaren por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor del edificio fijado por la Dirección General de
Catastro Nacional o quien haga sus veces.
No obstante si transcurrida una hora de la primera citación no se
obtuviera el quórum referido, podrá sesionarse y adoptar resolución por
los que concurran por simple mayoría de presentes fuere cual fuere la
equivalencia con el valor del edificio, salvo los casos en que la ley o
el reglamento de la copropiedad dispongan otra cosa".
Compete a la asamblea de copropietarios:
A) Todo lo concerniente a la administración y conservación de los bienes
comunes y la designación y remoción en cualquier momento, del
administrador del edificio;
B) Resolver lo relativo a la formación o modificación del reglamento de la
copropiedad, lo que deberá ser acordado por la mayoría de componentes
de la asamblea especialmente convocada al efecto, que representaren los
3/4 (tres cuartos) del valor del edificio; en el mismo acto se
designarán el o los copropietarios que otorgarán la escritura pública
respectiva, en representación del condominio;
C) Determinar la retribución del administrador y del personal que se
contrate, aprobar los proyectos de presupuesto, las rendiciones de
cuentas y en general adoptar todas las decisiones que por la ley o el
reglamento no estén atribuidas al administrador u otros órganos de
existencia eventual.
El testimonio notarial del acta de la asamblea celebrada de conformidad con el reglamento de la copropiedad o de esta ley, tendrá el valor probatorio de instrumento público.
Si después de dos votaciones sucesivas de la asamblea convocada para
formar o modificar el reglamento de la copropiedad, no se obtuvieren las
mayorías requeridas en el literal B) del artículo anterior los
copropietarios que representaren como mínimo el 51% (cincuenta y uno por
ciento) del valor del edificio, podrán demandar judicialmente su
otorgamiento contra los demás, adjuntando el proyecto correspondiente.
Serán competentes, según la ubicación del inmueble, los Juzgados Letrados
de Primera Instancia en lo Civil en Montevideo, y los Juzgados Letrados
de Primera Instancia, en los demás departamentos (artículo 32 de la ley
10.751, de 25 de junio de 1946).
Si se resolviere favorablemente la petición, el Juez otorgará el
reglamento de la copropiedad, por ante el escribano designado por los
promotores, en representación de todos los copropietarios, pudiendo
introducir modificaciones al proyecto presentado a fin de ajustarlo a las
normas legales y usos en la materia, de acuerdo con el contenido de las
observaciones que hayan formulado los interesados y que sean recogidas en
la sentencia.
Se considerarán gastos comunes y serán en consecuencia soportados por la copropiedad, todos los gastos, tributos y honorarios causados por los
procedimientos judiciales e instrumentación consiguiente, salvo aquellos
que hayan sido objeto de pronunciamiento conforme al artículo 688 del
Código Civil.
Los 2/3 (dos tercios) del número total de los condóminos de un edificio que representaren, por lo menos, los 3/4 (tres cuartos) del valor del inmueble fijado a los efectos tributarios por la Dirección General del Catastro Nacional, podrán demandar contra los demás, su incorporación al régimen de la propiedad horizontal por cualquier sistema legal, y la consiguiente cesación del condominio.
Se aplicarán las normas procesales previstas en el artículo anterior
incluso las que se refieren al otorgamiento del respectivo reglamento de
la copropiedad.
En los casos de incorporación o habilitación parcial de edificios, los
propietarios de las unidades no incorporadas podrán ejercitar las acciones
acordadas en este artículo y en el precedente, en cuanto sean aplicables,
con el fin de adherirse a la incorporación u obtener la modificación del
reglamento de la copropiedad preexistente. Se tendrá en consideración, a
los efectos de las mayorías en ellos exigidas, tan sólo el número de
propietarios y el valor de los bienes no comprendidos en la incorporación
y habilitación originales.
En este caso los gastos, tributos y honorarios, serán de cargo de los
promotores de la gestión.
Los derechos acordados a los copropietarios y condóminos en los artículos precedentes, podrán ser ejercitados igualmente por los promitentes compradores con promesa inscripta en el Registro General de Inhibiciones, cuando haya recaído a su favor sentencia definitiva ordenando la escrituración de oficio y hayan pagado o consignado la totalidad del precio de venta de la promesa respectiva.
En tal caso deberán acreditar ante el Juzgado además, los siguientes
extremos:
A) Que constituyen una mayoría de los 2/3 (dos tercios) de los promitentes
compradores, que representen por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor
total del inmueble;
B) Que los propietarios promitentes vendedores han incurrido en mora de
cumplir con los requisitos previos necesarios para la incorporación;
C) Que no tienen deudas pendientes con ellos por ningún concepto y
especialmente tributos y consumos cuando éstos sean o hayan sido de su
cargo.
Sustitúyese el artículo 23 de la ley 10.751, de 25 de junio de 1946, por el siguiente:
"Artículo 23. En caso de vetustez del edificio, declarada por la
asamblea de copropietarios especialmente convocada al efecto por mayoría
absoluta de componentes que representen más de la mitad del valor total
del edificio fijado por la Dirección General del Catastro Nacional o quien
haga sus veces, la asamblea podrá adoptar, por la misma mayoría,
cualquiera de las siguientes resoluciones:
A) La demolición del edificio y venta del terreno y de los materiales;
B) La venta de la totalidad del bien (terreno, edificio y mejoras);
C) La reconstrucción del edificio.
En este último caso, será de aplicación lo dispuesto en el inciso final
del artículo 22 de la presente ley".
Declárase por vía interpretativa:
A) Que la inalienabilidad relativa de las unidades de edificios
incorporados al régimen de la propiedad horizontal, a que se refiere el
literal A) del artículo 8º de la ley 14.261 de 3 de setiembre de 1974,
ampara únicamente a quienes fueren ocupantes a cualquier título -excepto
los precarios- al tiempo de operarse la incorporación horizontal del
inmueble.
B) Que los ocupantes a que se refiere el literal anterior podrán renunciar
en todo momento al derecho de preferencia que les acuerda la norma citada
para adquirir la unidad que ocupen y al procedimiento previsto en los
artículos 16 y siguientes de la misma ley sea cual sea la etapa en que
éste se encuentre:
C) Que la prohibición de cesión o transferencia del referido derecho de
preferencia, que resulta del artículo 9º de dicha ley, sólo afecta a los
ocupantes mencionados en los literales anteriores.
Sustitúyese el artículo 18 de la ley 14.261 de 3 de setiembre de 1974, por la siguiente:
"Artículo 18. (De la aceptación o rechazo de la tasación).- Fijado el
valor venal por el Banco, éste lo notificará a las partes por telegrama
colacionado y cada una de ellas dispondrá de un término de treinta días
contados desde la fecha del telegrama para aceptar o no la tasación, lo
que se documentará en el propio expediente administrativo del Banco. El
silencio de cualquiera de las partes, transcurrido el plazo indicado se
tendrá por no aceptación.
A los efectos de lo dispuesto en los artículos 19 y 20 el Banco deberá
certificar por escrito esos hechos a pedido de cualquiera de las partes".
La cuenta de expensas y demás gastos comunes (artículo 5º de la ley
10.751, de 25 de junio de 1946) adeudada por un copropietario, formulada
por el administrador y aprobada por la asamblea constituirá título
ejecutivo, siempre que estos hechos resulten acreditados en la forma
prevenida por el párrafo final del artículo 18 de la misma ley.
(Transitorio).- Las disposiciones de la presente ley que determinan
quórums y mayorías se aplicarán a los condominios ya existentes,
cualesquiera fuesen las estipulaciones contractuales o de los reglamentos
de la copropiedad, si los hubiera. Lo mismo será respecto a lo dispuesto
en el inciso final del artículo 18 de la ley 10.751, de 25 de junio de
1946, sustituido por el artículo 6º de la presente ley.
Comuníquese, etc.
Sala de Sesiones del Consejo de Estado, en Montevideo, a 17 de agosto de
1976.
HALMET REYES, Vicepresidente.- Manuel María de la Bandera. - Nelson
Simonetti, Secretarios.
Ministerio de Vivienda y Promoción Social.
Montevideo, 19 de agosto de 1976.
Cúmplase, acúsese recibo, comuníquese, publíquese e insértese en el Registro Nacional de Leyes y Decretos.-