ENAJENACIÓN DE INMUEBLE CON ERROR DE IDENTIFICACIÓN DE PADRÓN - RECTIFICACIÓN Y RATIFICACIÓN ESCRITURA COMO HECHO GENERADOR - ITP - IRPF - ERROR MATERIAL NO GENERA RELIQUIDACIÓN - ERROR DE IDENTIFICACIÓN GENERA RELIQUIDACIÓN.

Fuente del Texto: DGI

Se consulta por un Escribano Público respecto a la siguiente situación: se otorgó una compraventa en el año 2003, por la cual dos personas, casadas entre sí, enajenaron por título compraventa y modo tradición a otra persona, casada, una unidad de propiedad horizontal identificada con el número 005. Uno de los cónyuges enajenantes falleció intestado, habiéndose declarado judicialmente como únicos y universales herederos del causante, a sus hijos, sin perjuicio de los derechos del cónyuge supérstite por su mitad de gananciales. Los compradores cuando se propusieron enajenar el bien, advirtieron que en la escritura de compraventa se había padecido error, ya que se hizo referencia a la unidad 003 y no a la 005 que es la que se expresa que ocupan los referidos compradores. 

Dado el error constatado, los herederos del vendedor fallecido y la vendedora (cónyuge supérstite), con los compradores, otorgaron una escritura de rectificación de la compraventa del año 2003, en la cual se estableció que el bien enajenado fue la unidad 003 y no la 005, habiéndose además ratificado en la posesión del inmueble. 

Aclara el consultante que las dos unidades tienen la misma superficie y el mismo valor catastral. 

Consultan actualmente "...si la escritura de rectificación y ratificación generaría el pago del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) y/o Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF)", adelantando opinión en el sentido de que el hecho generador de dichos impuestos se configuró con la compraventa del año 2003, estando dicho negocio gravado por ITP (que habría sido abonado) y no por IRPF considerando que dicho impuesto no se encontraba vigente en el año referido. 

Esta Comisión de Consultas entiende que debe estarse al contenido de las dos escrituras en cuestión. La respuesta será diferente si estamos frente a un simple error material en el cual se estableció el número de unidad en forma equivocada, pero con la descripción correcta de toda la unidad enajenada (no sólo en cuanto a superficie), o si, por el contrario, el error no es meramente numérico sino de identificación del padrón individual enajenado. 

En el primer caso, estaremos frente a un error material que podrá ser rectificado sin configurar el hecho generador del ITP y del IRPF, por ser un acto meramente declarativo. En la segunda hipótesis, existirá un nuevo negocio, ya que el objeto del mismo será otra unidad, por lo que configurará los hechos generadores del ITP (artículo 1° del Título 19 T.O. 1996) y del IRPF (artículos 2°, 17° y siguientes del Título 7 T.O. 1996). 

Esta Comisión de Consultas se ha expedido en igual sentido en otras oportunidades, Consultas N° 6.151 de 1°.02.019, N° 4.636 de 30.11.006 (Bol. N° 403) y N° 3.368 de 16.09.993 (Bol. N° 244). En esta última, si bien únicamente haciendo referencia al ITP, pero con consideraciones trasladables al caso planteado en la presente consulta, se expresó que "Si la rectificación no tiene otro contenido que el de rectificar errores formales padecidos en el acto matriz, su naturaleza será declarativa y no le corresponderá el pago del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales; por el contrario si a través de ella se introducen modificaciones que permitan considerarlo otro acto, su naturaleza dejará de ser declarativa y corresponderá analizar en cada caso si configura o no enajenación para resolver la procedencia o no del pago del impuesto.  

Del estudio de los documentos agregados a esta consulta resulta que el contenido del acto llamado "Rectificación" no es la enmienda de un error formal sino directamente el cambio del objeto del contrato original (unidad 501) por otra unidad (502). 

Va de suyo que la sustitución de un requisito esencial para la validez del contrato como lo es su objeto (C.Civil art. 1261) elimina toda posibilidad de considerar el acto como meramente declarativo. 

(...)

(...) el compromiso que contiene error en la unidad es un acto, válido, inscripto y que produjo efectos. 

El nuevo acto cambia el objeto y es un nuevo hecho generador gravado. 

La rescisión del documento con error no da lugar a devolución del impuesto pagado". 


04.04.022 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 17 de junio de 2022.

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