ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO EN DISTINTOS MOMENTOS - IRPF - CRITERIO REAL, FICTO O MIXTO, APLICABILIDAD.

Fuente del Texto: DGI

Un escribano plantea una consulta vinculante al amparo del artículo 71° del Código Tributario, respecto de la forma de cálculo del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incremento patrimonial generado en la venta de un bien inmueble urbano por parte de una persona física, indicando que: 

a) el 20 de diciembre del año 2005 una persona física adquirió el 50% del inmueble, mediante escritura de compraventa por el precio de U$S 50.000,

b) el 4 de mayo del año 2016 esa misma persona física adquirió el restante 50% del inmueble por U$S 40.000 mediante escritura de compraventa, haciéndose propietaria del 100% del inmueble.

c) Al día de hoy se proyecta enajenar el 100% del inmueble por la suma de U$S 200.000.

Expresa que "se pretende aplicar para el cálculo del IRPF la renta fiscal mixta (ficto y real)" teniendo en cuenta la respuesta dada en Consulta N° 6.385 de 16.03.021, y que su consulta refiere a la aplicación del criterio real, respecto del cual la oficina le indicó que se deberá comparar el precio de venta correspondiente al 50% del precio global, con el costo fiscal de adquisición del año 2016.  

Adelanta su opinión, manifestando que la renta real la debe determinar de forma global sobre el 100% considerando el precio de venta único (total) menos el costo de compra fiscal total (previo y post reforma 1°/7/2007), menos el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) enajenante, y al resultado del 100% de la renta real total aplicarle el 50%. Sostiene que "En base a la obligatoriedad y conveniencia en fechas de los antecedentes, se separa los porcentajes sobre cada criterio a aplicar para calcular la totalidad del IRPF en la operación, tomando el porcentaje que corresponde a la Renta Real Total y la Renta Ficta Total, 50% para cada una de ellas, o sea a la Renta Real Total le aplico el 50% (luego tasa 12%) y a la Renta Ficta Total le aplico el otro 50 % (luego tasa 12%), esto es debido a que una mitad indivisa del inmueble fue adquirido previo al 1°-07-2007 y la otra mitad fue adquirida posterior a tal fecha (...)". 

Fundamenta su opinión en que es un negocio único con precio de venta global, un solo hecho generador, debiendo tratar la renta como tal, por lo que para el cálculo mixto de ambas rentas fiscales (real y ficta) se debe someter al prorrateo de los porcentajes de cada criterio, debiendo considerar para el criterio real un costo fiscal global sobre la adquisición del bien y no solamente sobre un momento específico. 

Agrega que tomar solamente el costo del año 2016 es fijar un criterio arbitrario y manipulable según la conveniencia económica; y que podría llegar a concebirse, por ejemplo, que el precio de venta de una mitad sea U$S 120.000 y la otra U$S 80.000, lo cual "sería ilógico pero posible". 

Expresa asimismo, que de seguir el criterio que le indicó la oficina, la parte vendedora podría vender solamente un 50% del bien, fundamentando que tal porcentaje proviene exclusivamente de determinado momento según su conveniencia económica, tergiversando el concepto de indiviso, hecho que podría encuadrar en defraudación (artículo 96 del C.T.). 

Esta Comisión de Consultas entiende que no le asiste razón al compareciente por los fundamentos que seguidamente se expondrán.

Dado que ha sido adquirida una mitad del bien antes del 1° de julio de 2007 y la otra mitad con posterioridad a dicha fecha, es correcto calcular para cada mitad por separado el impuesto correspondiente aplicando las normas legales (art. 20° título 7 T.O. 1996 y art. 26 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007). 

Conforme a la normativa aplicable, a efectos del cálculo de las rentas obtenidas por incrementos patrimoniales, corresponde dar un tratamiento distinto respecto de las rentas obtenidas por inmuebles que se hubieren adquirido con anterioridad al 1° de julio de 2007, que a las rentas obtenidas respecto de inmuebles adquiridos con posterioridad a dicha fecha. 

En el caso planteado se adquirió el 50% del inmueble antes de la fecha señalada y un 50% después de dicha fecha, por lo que corresponde a efectos del cálculo de la renta gravada, otorgarle a cada 50% el tratamiento correspondiente según la fecha de adquisición. En efecto, y habiéndose optado por el criterio ficto en relación a la porción adquirida con anterioridad al 1° de julio de 2007, a fin de calcular la renta gravada según el criterio real, el procedimiento deberá realizarse considerando como precio de venta y como costo fiscal:

a) el precio de venta correspondiente, que no puede ser otro que el 50% del precio de venta global del bien. Véase que si el precio de venta del 100% del bien es U$S 200.000, necesariamente el precio de venta de cada 50% se calcula en U$S 100.000, lo que responde a toda realidad jurídica y a toda lógica de las cosas. Si en los hechos se le da otro valor de venta al 50% que no sea la que corresponde justamente al 50%, la mitad del bien (en el caso planteado U$S 100.000), ello resultaría totalmente inadmisible por ser contrario al derecho y la lógica, no siendo de recibo el fundamento expuesto por el consultante. La afirmación que realiza el propio compareciente "esto sería ilógico pero posible", no hace más que reafirmar la conclusión a la que se arriba.

b) el costo fiscal del 50% adquirido con posterioridad al 1°/7/2007, esto es, el adquirido en mayo del año 2016. 

Este criterio, contrariamente a lo que sostiene el consultante, no es arbitrario en absoluto, sino que es el que resulta ajustado a derecho en toda su plenitud y en estricta aplicación de las normas. Por su parte, véase que el criterio que pretende aplicar el consultante, que toma la totalidad del bien para proceder al cálculo de un criterio que solo le es aplicable al 50% del mismo y lo prorratea, para luego dividirlo, carece de todo asidero jurídico, siendo únicamente de conformidad a su conveniencia económica, y mediante un procedimiento que se aparta de la clara intención que se tuvo en la redacción de las normas.

Tampoco es de recibo el fundamento de la indivisibilidad del bien. El bien puede tener incluso diversos titulares, y en tal caso, cada uno de ellos calculará la renta según el porcentaje que le corresponda. Lo mismo sucede en este caso que el titular es uno solo pero adquirió porcentajes del mismo en distintos momentos, ya que la norma legal marcó tal distinción en el tratamiento de las rentas.

El criterio expuesto por esta Comisión de Consultas en la presente, es en total concordancia con las respuestas dadas en Consultas N° 6.023 de 22.01.019, N° 6.031 de 10.05.019 y N° 6.385 de 16.03.021. En esta última consulta citada, N° 6.385, a la que hace especial referencia el consultante, surge expuesto claramente el mismo criterio que fuera expresado por el sector de la oficina competente al compareciente. Véase que en dicha consulta, el propio consultante "Adelanta opinión sosteniendo que lo correcto es calcular para cada mitad por separado el impuesto correspondiente según lo dispuesto por la normativa legal" y se contesta que "Esta Comisión de Consultas entiende que asiste razón al compareciente en cuanto a que, habiendo sido adquirida una mitad del bien antes del 1° de julio de 2007 y la otra mitad con posterioridad a dicha fecha, es correcto calcular para cada mitad por separado el impuesto correspondiente aplicando las normas legales (artículo 20° título 7 T.O. 1996 y 26 del Decreto N° 148/007 del 26.04.007)" y "(...) no corresponde realizar distinción con la situación planteada en la presente consulta, en que es el mismo enajenante quien adquirió el bien en los distintos momentos". 

Por otra parte, la referencia realizada por la consultante sobre la posibilidad de incurrir en defraudación, es totalmente ajena e independiente a una consulta y respuesta sobre el cálculo de la renta gravada a los efectos de IRPF, ya que, como sucede en general, los sujetos pasivos serán pasibles de incurrir en defraudación en el caso que se verifiquen los elementos requeridos por el artículo 96 del C.T. lo que corresponderá analizar en cada caso particular que se trate.


28.06.022 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 12 de julio de 2022.

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