PROMESA DE COMPRAVENTA DE LOTE Y POSTERIOR EDIFICACIÓN DE INMUEBLE - CESIÓN DE PROMESA - IRPF - INCREMENTO PATRIMONIAL - DEDUCCIÓN DEL COSTO FISCAL POR CONSTRUCCIONES - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Fuente del Texto: DGI

Una escribana consulta al amparo del artículo 71° del Código Tributario, sobre la posibilidad de deducir el costo fiscal de las construcciones existentes en un inmueble a los efectos del cálculo del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incremento patrimonial, en la siguiente situación:

1- Fue designada como escribana para documentar una cesión de promesa de un lote sito en una urbanización de propiedad horizontal, que no cuenta con aprobación final ni con Reglamento de Copropiedad, por lo que las enajenaciones de los lotes se instrumentan en promesas de compraventa y cesiones. 

2- El futuro cedente prometió adquirir el lote, habiéndose inscripto la primera copia respectiva en marzo de 2015. 

3- Se abonó el precio en diferentes partidas, estando actualmente integrado en su totalidad y habiéndose otorgado carta de pago, no existiendo obligaciones pendientes por parte del promitente comprador.

4- Con posterioridad a la promesa, el promitente comprador edificó en el inmueble, lo que aumentó considerablemente el valor del mismo.

5- La diferencia entre el valor de compra (promesa) y el valor de venta (cesión de promesa) no reflejaría el verdadero incremento patrimonial si no se tiene en cuenta la inversión realizada en el inmueble que aumentó significativamente su valor, por lo que entiende que debe aplicarse el procedimiento del artículo 26 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

Esta Comisión de Consultas entiende que le asiste razón a la compareciente en cuanto a que es posible aplicar el procedimiento dispuesto según lo establecido por el artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996 y el artículo 26 del Decreto Reglamentario N° 148/007, siempre y cuando se cumpla con los requisitos establecidos en el propio artículo para proceder de esa manera.

En tal sentido, el citado artículo 26 expresa: "(Resultado de enajenaciones de inmuebles).- Cuando se trate de la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles, la renta derivada de dicha operación estará constituida por la diferencia entre los siguientes conceptos:

A) El precio de la enajenación o de la promesa en su caso, o el valor determinado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 25 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, según corresponda. En ningún caso el valor considerado podrá ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

B) La suma del costo fiscal actualizado del inmueble enajenado más el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de cargo del enajenante.

El costo fiscal surgirá de aplicar al valor de adquisición el incremento del valor de la unidad indexada entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación. Si a la fecha de adquisición no existiera la unidad indexada, se aplicará el incremento del Índice de Precios al Consumo hasta la fecha en que dicha unidad comenzó a tener vigencia.

(...)

Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado. En el caso de los costos correspondientes a mano de obra, se requerirá que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción".

En definitiva, de acuerdo a la normativa expuesta, los costos de las construcciones que estén debidamente documentados podrán incorporarse al valor fiscal al momento de la factura respectiva, aplicándose la actualización correspondiente, debiendo tener en cuenta que los costos por mano de obra podrán considerarse siempre y cuando haya sido liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción correspondiente.



30.12.022 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 17 de marzo de 2023.

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