COMPRAVENTA DE TERRENO BALDÍO EN CUMPLIMIENTO DE PROMESA NO INSCRIPTA Y SIN FECHA CIERTA – IRPF – ITP – HECHO GENERADOR, CONFIGURACIÓN – DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL.

Fuente del Texto: DGI

Una Escribana Pública consulta en forma no vinculante, cuál es la fecha que debe tomar para la liquidación del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) e Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) en la siguiente situación:

En el año 2015 se realizó una promesa de compraventa de un terreno baldío mediante documento privado con certificación de firmas, pero el cual no fue protocolizado ni se efectuó el pago de impuestos. Actualmente el promitente comprador pretende, mediante escrituración forzada, realizar la escritura definitiva sobre el inmueble, por lo cual la consultante debe protocolizar e inscribir dicha promesa ante el Registro de la Propiedad Inmueble, con el consecuente cumplimiento de obligaciones tributarias que apareja.

Aclara que el documento carece de fecha cierta al no estar protocolizado ni inscripto.

Esta Comisión de Consultas considera de aplicación íntegramente la respuesta dada a la Consulta N°. 6.247 de 05.08.019 (Bol. N° 555), la cual se transcribe:

"En relación al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) es de aplicación el literal A) del artículo 1° del Título 19 del T.O. 1996, que establece que configuran hecho generador del tributo, las enajenaciones de bienes inmuebles. Por su parte, el literal B) prescribe como hecho generador, las promesas de enajenaciones de inmuebles, en tanto que el artículo 7° del mismo Título señala como exentas del pago de este impuesto a las enajenaciones que se realicen en cumplimiento de promesas inscriptas. En el caso en consulta, las promesas de compraventa obran en documento privado, no fueron inscriptas ni se abonó tributo alguno por ellas. Por lo tanto, no tienen aptitud jurídica para exonerar a las compraventas subsiguientes, las cuales están gravadas. ((Consulta N° 5.342 de 07.07.010) (Bol. No. 446)).

En definitiva, el hecho generador del ITP en el caso consultado se configura con la escrituración definitiva y el monto imponible está constituido por el valor real fijado de acuerdo con el artículo 10° del Título 19 T.O. 1996, vigente en el momento en que se configure el hecho gravado, actualizado.

En relación al Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se transcribe lo dictaminado en Consulta N° 5.091 de 21.07.009 (Bol. N°. 434) en la que se dispuso que "...la promesa de compraventa es un contrato otorgado en documento privado y no es oponible a terceros por carecer de publicidad y fecha cierta, según lo establece el artículo 1587 del Código civil. Por lo tanto, a los efectos de determinar el costo fiscal se debe considerar la fecha de otorgamiento y el precio que derivan de la compraventa"".




28.09.023 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 24 de octubre de 2023.

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