Durante la vigencia de los plazos legales de arrendamientos no
podrá deducirse acción de desalojo, excepto las que se promuevan con
referencia a:
1º) Los inmuebles expropiados.
2º) Las fincas alquiladas de acuerdo con las leyes Nos. 9.624, de 15 de
diciembre de 1936 y su decreto reglamentario de 7 de noviembre de
1941; 10.765, de 26 de agosto de 1946 y el artículo 20 de la ley Nº
11.490, de 18 de setiembre de 1950, cuando de acuerdo con el artículo
15 de la citada en primer término, modificado por el artículo 40 de
la ley Nº 13.292, de 1º de octubre de 1964, no se hubiera realizado
la sustitución de garantía dentro del plazo y forma en ella previstos.
3º) Los inmuebles arrendados o subarrendados cuyo contrato hubiera
sido resuelto por incumplimiento del arrendatario o subarrendatario
por sentencia ejecutoriada y sin perjuicio de lo dispuesto en el
artículo 63. La acción contra el subarrendatario corresponderá al
arrendatario, pero el arrendador podrá subrogarlo, o actuar
directamente contra aquél o contra ambos, si la falta de cumplimiento
del subarrendatario implica también una transgresión del contrato de
arrendamiento.
4º)
a) Cuando el propietario posea una o varias fincas que estén
arrendadas o hayan sido construidas para habitación en la misma
localidad y no ocupe ninguna de ellas, podrá reclamar una para su
propia vivienda. Aun cuando habite su propia casa, podrá reclamar
una finca para que la habiten sus ascendientes y una para cada uno
de sus hijos que hayan contraído matrimonio cuando éstos o
aquéllos no ocupen ninguna vivienda de su propiedad.
Si el demandante fuera propietario de varias fincas y durante el
juicio de desalojo quedara disponible una de ellas de
características similares o inferiores -a criterio del Juez- a las
de la solicitada en juicio, deberá darle prioridad, como
arrendatario, al inquilino demandado, el que podrá pasar a
ocuparla -en un plazo no mayor de veinte días- en las condiciones
contractuales o legales en base a las cuales ocupa la finca objeto
del desalojo.
b) Tratándose de una finca en condominio de origen sucesorio, uno de
los condóminos podrá reclamarla, con la ratificación de los demás
co-propietarios, para su propia vivienda, o para la de sus
descendientes en primer grado que hayan contraído matrimonio o
para sus ascendientes cuando éstos o aquéllos no ocupen ninguna
vivienda de su propiedad.
Cuando los condóminos posean varias fincas arrendadas para
habitación, el que no ocupe ninguna de ellas podrá reclamar, con
la ratificación de los demás, una para su propia vivienda. Aun
cuando habite su propia casa, podrá reclamar, con la ratificación
de los demás condóminos, una para sus ascendientes y una para cada
uno de sus hijos que hayan contraído matrimonio, en caso de que
éstos o aquéllos no ocupen ninguna vivienda de su propiedad.
A los efectos de esta ley se consideran condóminos de origen
sucesorio aquellos que hayan adquirido la propiedad en todo o en
parte por el modo sucesión por causa de muerte. Las otras
situaciones se consideran condominios de origen contractual.
En los casos de los incisos precedentes el demandante que tenga
varias propiedades deberá expresar los motivos y razones que han
determinado la selección de la finca y reseñar la situación de los
arrendamientos de cada una, indicando el alquiler vigente, el
inmediato anterior y las fechas desde que rigen los mismos. Si se
probare la omisión de una o varias de las fincas arrendadas en la
referida reseña, se clausurará, de oficio o a petición de parte,
el juicio de desalojo, siendo de cargo del actor los tributos y
costos causados.
El Juez examinará el mérito de los fundamentos expuestos y no
hará lugar a la causal excepcional de desalojo, cuando por las
circunstancias del caso la promoción del desalojo sirva o haya
servido para obtener aumentos de arrendamientos que excedan los
autorizados por la ley. En tales situaciones, los aumentos
pactados que excedan los autorizados por la ley, serán anulados y
se rechazará la demanda, imponiéndose al actor el pago de
tributos y costos.
Esa sentencia será notificada a todos los arrendatarios del
actor.
En los casos de los incisos a) y b) precedentes, la finca deberá
ser ocupada efectivamente dentro del plazo de ciento veinte días
de su desocupación, por quienes tengan derecho a ello de acuerdo a
la demanda de desalojo, y no podrá dársele otro destino que el de
finca-habitación, ni podrá ser nuevamente arrendada o subarrendada
total o parcialmente, antes de transcurrir un plazo de cinco años,
a partir de la fecha en que quedó desocupada.
Cuando el estado de conservación de la finca requiera la
realización de obras de reparación, el Juez del desalojo, a
solicitud fundada de parte podrá ampliar el plazo para la
ocupación hasta en noventa días más.
No regirá la prohibición de volver a arrendar, cuando el
propietario sea destinado por razones de trabajo, a desempeñar
funciones o tareas fuera de la localidad donde está ubicado el
inmueble por no menos de dos años, circunstancia que deberá ser
debidamente probada ante el Juzgado que hubiere entendido en el
juicio de desalojo, a fin de que se agregue a los autos
correspondientes.
La violación de esta disposición, cualquiera sea el hecho que la
motive, hará pasible al propietario de una multa equivalente al
importe de setenta y dos a ciento ochenta meses de alquiler, que
beneficiará al desalojado.
A los efectos de las excepciones contempladas en este numeral
4º, en las casas de departamentos o pisos cuyos locales se
arrienden separadamente, cada uno de ellos se considerará como una
unidad habitacional quedando librado a la apreciación del Juez la
forma y grados de la aplicación de este precepto.
5º) Los inmuebles de propiedad del Estado, de los Entes Autónomos,
Servicios Descentralizados, Corte Electoral, Tribunal de Cuentas,
Tribunal de lo Contencioso-Administrativo, Gobiernos Departamentales,
de personas públicas no estatales, instituciones cooperativas,
sociales, culturales, educacionales, asistenciales, de beneficencia,
deportivas, gremiales o políticas, que gocen de personaría jurídica y
sean reclamados para ocuparlos a los efectos del cumplimiento de sus
fines, pudiendo el Juez apreciar la necesidad razonable del desalojo.
La ocupación deberá hacerse efectiva dentro de los ciento veinte días
a partir de la fecha de entrega del inmueble.
6º) Las fincas para habitación, cuyo desalojo se solicite para
reconstrucción parcial o total. En ambos casos, las reconstrucciones
deberán duplicar, por lo menos, la capacidad locativa de la unidad
habitacional cuyo desalojo se solicita, si no lo impiden las
ordenanzas municipales.
Entiéndese por duplicación de la capacidad locativa la del número
de ambientes destinados a habitación, siempre que no se disminuya la
superficie edificada total y se incluya la ampliación proporcional
de los servicios sanitarios.
7º) Los inmuebles arrendados o subarrendados para cualquier destino que
no sea habitación, cuyo desalojo se solicite para reconstrucción
total o parcial. El costo de las obras proyectadas que importen
reconstrucción según resulte de los documentos estimativos que se
presenten o de la pericia que se practique en caso de controversia,
deberá ser igual o mayor al 50 % (cincuenta por ciento) del valor del
inmueble determinado de conformidad con las disposiciones legales que
rigen en materia de impuestos de herencias.
No obstante, no se tendrá en cuenta el costo de las obras
proyectadas, cuando la reconstrucción signifique la transformación
del bien, en su totalidad, para casa-habitación.
8º) Las fincas destinadas a habitación a las cuales se cambia el destino,
siempre que la reconstrucción sea total y se cuadruplique, por lo
menos, el valor del inmueble, determinado de conformidad con las
disposiciones legales que rigen en materia de impuestos de herencia.
9º) Las fincas ruinosas, cuyo estado apreciará el Juez, previa
inspección ocular e informe pericial.
Los honorarios del perito serán a cargo del actor.
Estas fincas no podrán volver a ser arrendadas ni ocupadas hasta
tanto el Juzgado en que se tramitó el desalojo, resuelva que han
perdido aquel carácter.