REGLAMENTACION DE LA LEY 19.676, RELATIVA A LA DECLARACION DE INTERES GENERAL EL CUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES RELATIVOS A LA PROPIEDAD INMUEBLE URBANA EN LOS INMUEBLES URBANOS VACIOS Y DEGRADADOS
VISTO: la Ley N° 19.676 de 26 de octubre de 2018;
RESULTANDO: que dicha Ley declara de interés general el cumplimiento de los deberes relativos a la propiedad inmueble urbana, con especial énfasis en los inmuebles que se encuentran vacíos y degradados;
CONSIDERANDO: I) que resulta necesario reglamentar aspectos vinculados a la declaración judicial de inmuebles urbanos, vacíos y degradados; a la presentación, aprobación y ejecución de los proyectos de rehabilitación de los inmuebles, así como a la eventual venta judicial de los mismos en los casos que no se proceda a su rehabilitación, entre otros;
II) que estos inmuebles representan una importante inversión social acumulada, que corre el riesgo de seguirse deteriorando y no está siendo aprovechada adecuadamente;
III) que además, los inmuebles urbanos, vacíos y degradados, producen un conjunto de impactos y efectos negativos en el entorno urbano, como riesgos y situaciones que pueden afectar la seguridad física de personas, la salubridad pública, la habitabilidad de inmuebles linderos, las relaciones de vecindad y convivencia, la pérdida de patrimonio cultural así como desvalorización de las propiedades circundantes;
IV) que nuestra legislación, en particular la Ley N° 18.308 de 18 de junio de 2008, de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, además de consagrar derechos para los propietarios de inmuebles, en su artículo 37° les impone deberes territoriales, como lo son el de usar, conservar y cuidar los inmuebles;
V) que la Ley N° 19.676 de 26 de octubre de 2018, sancionó una regulación específica para los referidos deberes, buscando garantizar su cumplimiento en el caso específico de los inmuebles urbanos vacíos y degradados;
VI) que estos deberes responden a la función social que posee la propiedad inmueble urbana y que está ampliamente considerada en nuestro marco jurídico nacional, así como en el derecho comparado. La función social de la propiedad reconoce que la ciudad, toda ella, es un bien público colectivo, reconocimiento que el moderno urbanismo ha incorporado en su acervo conceptual;
VII) que a tales efectos, la norma busca aportar herramientas que complementen las ya existentes y permitan a la sociedad uruguaya, acceder a aquellos inmuebles urbanos que pueden generar un mejor y más adecuado aprovechamiento de las infraestructuras y las capacidades urbanas instaladas en las ciudades;
ATENTO: a lo dispuesto por el artículo 168° numeral 4° de la Constitución de la República, la Ley N° 19.676 de 26 de octubre de 2018, la Ley N° 18.308 de 18 de junio de 2008 y a lo expuesto precedentemente;
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA
DECRETA:
(Objeto).
El presente Decreto regula la aplicación de las normas y la ejecución de los procedimientos establecidos por la Ley N° 19.676 de 26 de octubre de 2018, sobre Inmuebles Urbanos Vacíos y Degradados.
(Suelo urbano).
A efectos de lo previsto en el artículo 3° de la Ley que se reglamenta, se entiende que los suelos categorizados como "urbano consolidado" por los Gobiernos Departamentales, cumplen con las condiciones previstas en el literal a), del artículo 32°, de la Ley N° 18.308 de 18 de junio de 2008.
Corresponde a la Intendencia Departamental determinar, en el informe técnico a que refiere el artículo 11° de la Ley que se reglamenta, el cumplimiento de lo previsto en el inciso anterior.
(Inmueble deteriorado).
Se considera inmueble deteriorado, al que por su estado o el de sus edificaciones, ponga en riesgo la integridad física de las personas, la salubridad pública o comprometa la habitabilidad de los inmuebles linderos.
Las medidas paliativas que se hubieren aplicado al inmueble, con el fin de controlar momentáneamente dichos riesgos y afectaciones, pero sin resolver sus causas, no modifican la condición de deterioro del mismo.
A título enunciativo, se entiende por medidas paliativas las siguientes:
a) Apuntalamientos, medidas auxiliares de protección o saneado preventivo de las construcciones.
b) Acciones provisorias para evitar filtraciones a los inmuebles linderos, como sobre techos, corte de la red interna de agua u otras acciones que no sean en sí mismas un sistema de impermeabilización, de abastecimiento o de evacuación de aguas de carácter permanente.
(Inmueble en situación de baldío).
A los solos efectos de lo previsto en el artículo 9° de la Ley que se reglamenta, se considera edificación insignificante aquella que cumpla al menos con una de las siguientes condiciones:
a) Su área construida sea inferior a 25 metros cuadrados.
Esta área se contabilizará incluyendo el espesor de los muros exteriores que la envuelvan hasta su cara exterior o hasta su eje medianero si corresponde, medido el conjunto perimetralmente en forma continua, sin desmembramientos.
b) Por su naturaleza o por ser remanentes de otras construcciones, no sean aptas para que se desarrolle en ellas destinos comerciales, industriales o habitacionales.
En los casos de inmueble en situación de baldío, el proyecto de rehabilitación deberá prever la construcción de una edificación que permita terminar con el baldío.
(Informe técnico de la Intendencia Departamental). Corresponde a la Intendencia Departamental del lugar del inmueble, elaborar el informe técnico a que refiere el artículo 11° de la Ley que se reglamenta.
El informe deberá cumplir con el formato, el contenido mínimo y demás reglas previstas en el Anexo I, (*) el cual forma parte del presente Decreto.
La Intendencia adjuntará al informe, testimonio de los expedientes administrativos que obren en su poder, relativos a la situación de vacío y degradación del inmueble.
(Proyecto de rehabilitación).
El proyecto de rehabilitación del inmueble a que refieren los artículos 12°, 21° y 32° de la Ley que se reglamenta, deberá elaborarse, presentarse, aprobarse y cumplirse conforme a lo previsto en el presente capítulo.
El proyecto se deberá estructurar en dos partes, una destinada a las acciones inmediatas y otra a las acciones definitivas de rehabilitación.
(Aspectos formales del proyecto).
Desde el punto de vista formal, el proyecto de rehabilitación del inmueble como mínimo deberá:
a) Contar con todos los recaudos gráficos y escritos necesarios para la cabal interpretación del mismo.
b) Estar firmado y avalado por arquitecto, o ingeniero civil competente en la materia.
c) Designar un titular del proyecto.
d) Constituir una dirección de correo electrónico, consintiendo que la Intendencia Departamental le notifique válidamente en ella todo lo relativo al proyecto.
(Estructura del proyecto. Acciones inmediatas).
El proyecto de rehabilitación del inmueble deberá prever la ejecución de las siguientes acciones inmediatas:
a) Acciones que permitan eliminar o controlar los riesgos o afectaciones indicados por el informe técnico de la Intendencia Departamental (Anexo I, Numeral III, literal A.1).
b) Acciones que permitan eliminar o controlar los riesgos o afectaciones que surjan del peritaje, prueba hidráulica o manométrica, cateos destructivos o no destructivos u otra actividad que se haya solicitado en el informe técnico de la Intendencia Departamental (Anexo I, Numeral III, literal A.2).
c) Medidas de mitigación o compensación conforme a las especificaciones del informe técnico de la Intendencia Departamental (Anexo I, Numeral III, literal A.3).
El proyecto deberá establecer un plazo para la ejecución de las acciones inmediatas, el cual no podrá superar los 30 días hábiles. Una vez ejecutadas las acciones inmediatas previstas en el proyecto, las mismas deberán mantenerse vigentes mientras sea pertinente.
(Estructura del proyecto. Acciones definitivas. Objetivo).
El proyecto de rehabilitación deberá prever la ejecución de acciones definitivas que permitan:
a) Eliminar todas las causas en que se fundó la categorización de inmueble degradado. En el caso de inmueble en situación de baldío, ello supone la construcción de una edificación que permita terminar con el baldío.
b) Que el inmueble quede en condiciones de habitabilidad, higiene y seguridad óptimas para el destino que se defina.
c) Lograr la habilitación de la obra. La habilitación de la obra deberá de entenderse en sentido amplio, en el que se incluye el permiso de construcción, el permiso de obra sanitaria o cualquier otro requisito que la Intendencia Departamental exija para la habilitación de las obras. Se tomarán como estándar mínimo, los criterios definidos por la Intendencia Departamental respectiva, para el otorgamiento de una habilitación final de obra.
d) Cumplir con las normas y obtener los permisos y habilitaciones de alcance nacional, requeridos para la actividad definida en el proyecto de rehabilitación, como ser, entre otros, los relativos a la Dirección Nacional de Bomberos del Ministerio del Interior, la Dirección Nacional de Medio Ambiente del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, la Administración Nacional de Usinas y Transmisiones Eléctricas y la Administración de las Obras Sanitarias del Estado.
(Estructura del proyecto. Acciones definitivas. Contenido).
En su parte destinada a las acciones definitivas, el proyecto de rehabilitación deberá contener como mínimo lo siguiente:
a) Un anteproyecto arquitectónico en que se indique la expectativa de rehabilitación del inmueble.
b) La enumeración exhaustiva de todas las gestiones, permisos y habilitaciones necesarias para concretar el anteproyecto presentado, así como un cronograma de los tiempos de elaboración de los recaudos de estas gestiones.
c) Un cronograma de obra representado en diagrama de Gantt o similar.
(Presentación, estudio y aprobación del proyecto de rehabilitación).
11.1 El proyecto de rehabilitación del inmueble será sometido a aprobación técnica de la Intendencia Departamental, la que se expedirá en el plazo máximo que fije el Juzgado para ello.
11.2 El proyecto se deberá presentar directamente en la Intendencia, la que emitirá constancia de recibo señalando la fecha de presentación.
11.3 La Intendencia resolverá sobre la aprobación o rechazo del proyecto de rehabilitación del inmueble, fundamentando técnicamente las razones de su resolución y comunicará de inmediato lo resuelto al Juzgado actuante.
La Intendencia acompañará a dicha comunicación, testimonio de todas las actuaciones relacionadas a la presentación, estudio y aprobación o rechazo del proyecto.
11.4 La Intendencia podrá plantear observaciones al proyecto y solicitar información o documentación complementaria o aclaratoria. Notificará de ello directamente al titular del proyecto, a la casilla de correo electrónico constituida, fijando un plazo para el cumplimiento de lo solicitado que no podrá superar los 20 días hábiles.
El plazo con que cuenta la Intendencia Departamental para expedirse, se suspenderá durante el plazo previsto en el inciso anterior.
Transcurrido el plazo fijado, sin que el titular del proyecto levante las observaciones o presente la información o documentación requerida, la Intendencia tendrá por no aprobado el proyecto, lo cual comunicará de inmediato al Juzgado actuante. En dicha comunicación la Intendencia deberá acreditar:
a) Fecha de presentación del proyecto.
b) Observaciones realizadas.
c) Plazo otorgado para levantar las observaciones.
d) Notificación al titular del proyecto.
e) Constancia de funcionario de falta de levantamiento de las observaciones dentro del plazo otorgado para ello.
(Ejecución del proyecto de rehabilitación del inmueble).
12.1 El proyecto de rehabilitación aprobado por la Intendencia Departamental, se deberá ejecutar en las condiciones técnicas y en los plazos previstos en el mismo, debiéndose cumplir con los objetivos de rehabilitación dispuestos en el artículo 9° del presente Decreto.
12.2 La Intendencia Departamental podrá realizar el seguimiento de la ejecución del proyecto, para lo cual el titular del mismo deberá:
a) Permitirle el ingreso a la obra.
b) Brindarle la información y documentación que le requiera.
Dicho seguimiento se realizará a los solos efectos de lo previsto en el presente Decreto y la Ley que se reglamenta.
12.3 La coordinación de las visitas de obra y las solicitudes de información y documentación, se realizarán a través de la casilla de correo electrónico constituida en el proyecto de rehabilitación.
12.4 Cuando el titular del proyecto no permita a la Intendencia ingresar a la obra, o no le brinde la información o documentación que ésta le requiera, ello supondrá, a efectos de lo previsto en el presente Decreto y la Ley que se reglamenta, el incumplimiento del proyecto de rehabilitación aprobado.
12.5 La Intendencia comunicará al Juzgado los incumplimientos del proyecto de rehabilitación que detecte en el marco del seguimiento del mismo.
12.6 Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, el titular del proyecto deberá presentar al Juzgado actuante, lo siguiente:
a) Una vez ejecutadas las acciones inmediatas, un certificado firmado por arquitecto o ingeniero civil competente en la materia, en el que éste asuma la responsabilidad por las acciones inmediatas ejecutadas y en el que se indique el plazo de vigencia de las mismas.
b) Cada 90 días corridos contados a partir de la notificación de aprobación del proyecto, un informe firmado por arquitecto o ingeniero civil competente en la materia, bajo estricta responsabilidad profesional de este, describiendo el estado de cumplimiento del proyecto aprobado, así como los apartamientos al mismo.
La omisión en la presentación del certificado o los informes referidos en los literales precedentes supondrá, a efectos de lo previsto en el presente Decreto y la Ley que se reglamenta, el incumplimiento del proyecto de rehabilitación aprobado.
(Cumplimiento del proyecto).
Para solicitar que se declare rehabilitado el inmueble, el interesado deberá presentar al Juzgado un certificado suscrito por arquitecto o ingeniero civil competente en la materia, bajo estricta responsabilidad profesional de este, donde se establezca:
a) Que el inmueble se encuentra en condiciones de habitabilidad, seguridad e higiene, conforme al destino y la normativa vigente.
b) Que las edificaciones cumplen con el proyecto de rehabilitación aprobado y con los objetivos de rehabilitación previstos en el artículo 90 del presente Decreto.
Se deberá adjuntar al certificado, testimonio de todos los permisos, autorizaciones y habilitaciones departamentales y nacionales obtenidos para el proyecto.
(Presunción de Vacío. Información de la Administración de las Obras Sanitarias del Estado y de la Administración Nacional de Usinas y Transmisiones Eléctricas).
Para acreditar la presunción referida en el artículo 18° de la Ley que se reglamenta, el legitimado activo podrá solicitar:
a) A la Administración de la Obras Sanitarias del Estado, que informe si el inmueble tuvo conexión de agua potable con servicio contratado vigente y consumo real de agua potable, en los 24 meses anteriores a la fecha de la diligencia preparatoria.
b) A la Administración Nacional de Usinas y Trasmisiones Eléctricas que informe si el inmueble tuvo contrato activo de energía eléctrica y consumo real de energía eléctrica, en los 24 meses anteriores a la fecha de la diligencia preparatoria.
A tales efectos, el legitimado activo proporcionará a la Administración de la Obras Sanitarias del Estado y a la Administración Nacional de Usinas y Trasmisiones Eléctricas, el número de padrón, ubicación del inmueble en la forma más detallada posible (direcciones asociadas al padrón, localidad catastral, ciudad y departamento) y fecha de la diligencia preparatoria.
Los Organismos deberán detallar la información para cada uno de los 24 meses referidos, indicando, en caso de haberlo, el consumo real en cada período de lectura.
Si el inmueble por el cual se requirió información se encuentra en régimen de propiedad horizontal y no cuenta con conexión individual de agua potable, se informará de ello al legitimado activo. En este caso, la información relativa a conexión o consumo de agua potable no se tomará en consideración para configurar la presunción referida en el artículo 18° de la Ley que se reglamenta.
(Concurrencia de la Administración de la Obras Sanitarias del Estado y de la Administración Nacional de Usinas y Trasmisiones Eléctricas, a la diligencia preparatoria).
Cuando el Juzgado haga lugar a la diligencia preparatoria referida en el artículo 10° de la Ley que se reglamenta, el legitimado activo dará noticia a la Administración de la Obras Sanitarias del Estado y a la Administración Nacional de Usinas y Trasmisiones Eléctricas de la fecha y hora establecida para la misma, aportando los datos identificatorios del inmueble. Los referidos Organismos podrán concurrir a la inspección judicial, siempre que lo entiendan necesario para recabar o verificar la información solicitada en el artículo anterior.
(Presunción de Interrupción de obras).
A los efectos previstos en el literal C) del artículo 19° de la Ley que se reglamenta, el Banco de Previsión Social queda obligado a proporcionar a los legitimados para accionar, toda la información relativa al desarrollo de actividad en el inmueble durante el plazo de veinticuatro meses previos a la diligencia preparatoria.
(Valor de tasación de Catastro).
La Dirección Nacional de Catastro fijará el valor de tasación para el remate, según lo establecido por los artículos 25° y 28° de la Ley que se reglamenta, de acuerdo al valor de mercado del inmueble y a solicitud del ejecutante.
(Valor real de Catastro).
Cuando de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 27° de la Ley que se reglamenta, alguna de las unidades o futuras unidades de propiedad horizontal del lote, carezca de valor real asignado por la Dirección Nacional de Catastro, el ejecutante requerirá a ésta la fijación del valor real de todas las unidades o futuras unidades del lote.
La Dirección Nacional de Catastro en base a los datos aportados por sus técnicos profesionales realizará la caracterización y fijará el valor real de las unidades o futuras unidades, expidiendo el certificado de valor real para su remisión al Juez.
A tales efectos podrá realizar las inspecciones del inmueble que se estimen convenientes.
(Inscripciones registrales).
Las inscripciones que por la Ley que se reglamenta deban realizarse en los Registros Departamentales o Locales de la Propiedad, Sección Inmobiliaria, deberán cumplir con los requisitos formales instrumentales y registrales establecidos en la Ley N° 16.871, de 28 de setiembre de 1997 y su reglamentación.
(Venta Judicial. Levantamiento de inscripciones registrales).
Cuando se realice la venta judicial del inmueble prevista en el artículo 26° de la Ley que se reglamenta, el Juzgado competente deberá librar oficio dirigido al Registro competente, indicando con precisión cada una de las inscripciones que corresponda su levantamiento o cancelación.
En caso de corresponder la exclusión de inmuebles comprendidos en actos inscriptos con carácter genérico o universal, el oficio deberá determinar con precisión el número y fecha de inscripción y la individualización del bien excluido.
(Rehabilitación del inmueble. Levantamiento de inscripciones registrales).
Cuando declare rehabilitado el inmueble, el Juzgado deberá remitir oficio al Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria correspondiente, comunicando la cancelación de la inscripción de la demanda o de la sentencia, según lo previsto respectivamente en los artículos 17° y 21° de la Ley que se reglamenta.
(Efectos de la publicidad registral).
Se declara que la inscripción de los actos previstos en la Ley que se reglamenta, tiene los efectos previstos en el artículo 54° inciso 1° de la Ley N° 16.871, de 28 de setiembre de 1997.
(Listado de inmuebles objeto de diligencia preparatoria).
El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente o la Agencia Nacional de Vivienda, desarrollará y mantendrá actualizado en su página web, un listado de los inmuebles que sean objeto de la diligencia preparatoria prevista en el artículo 10° de la Ley que se reglamenta.
El listado deberá contener como mínimo, los siguientes datos del inmueble: número de padrón, departamento, localidad, régimen común o propiedad horizontal, block y unidad.
Se deberá dar de baja del listado a un inmueble cuando:
a) Se inscriba la demanda, conforme a lo previsto en el artículo 17° de la Ley que se reglamenta.
b) Se rehabilite el inmueble.
c) Se verifique lo dispuesto en el artículo 10°, 10.6 de la Ley que se reglamenta.
(Derecho de preferencia).
El accionante podrá ejercer el derecho de preferencia a que refiere el artículo 29° de la Ley que se reglamenta, únicamente en el acto del remate del inmueble, luego de bajarse el martillo. Si ejerce el derecho de preferencia, el accionante quedará, a todos los efectos del proceso, como mejor postor por el precio resultante del remate. De todo ello se deberá dejar constancia en el acta de remate.
El accionante podrá declarar ante la Sede, a efectos de que conste en los edictos, que no ejercerá el derecho de preferencia.