PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL EJE AVENIDA APARICIO SARAVIA

Fuente del Texto: Intendencia de Maldonado

Sección 1. REGULACIÓN DEL SUELO

Artículo 17) ZONIFICACIÓN EN PADRONES PRIVADOS
Modifíquese el TONE (Decreto 3718) en los Artículos 109°, 174°, 201°, 202°, 217°, 220°, 222° y 223° y Cuadro correspondiente a Art 188° (La Pastora), según el texto a continuación:

Modificación de artículos del TONE

CAPITULO II CERCOS Artículo 109°).- el que quedará redactado de la siguiente manera:
Objeto.- Este capítulo regula el tratamiento de cercos, en predios privados, en las siguientes áreas:
Sector Punta del Este: Subzona 1.1.2. Residencial del Faro
Subzona 1.2.5. Resto de Zona Centro
Zona 1.3 La Pastora
Sector Balneario Todo el sector
Sector Aparicio Saravia Todo el sector
Sector La Barra Zona 1.1 Frentistas a R. 10 y Costa
Zona 1.4 Barrio Jardín
Sector José Ignacio Todo el sector excepto la zona 2.1.2 donde no se permiten cercos de tipo alguno
Sector Piriápolis Subzona 1.2.1 Rinconada
Subzona 1.2.3 La Falda
Subzona 1.2.5 Country Oeste
Subzona 1.2.6 Playa Grande, Miramar, Playa Hermosa y Playa Verde
Todo la zona 1.3 Barrios Jardín
Sector 2 Arco de Portezuelo Todo el sector
Sector 3 Solís Todo el sector
Fuera de las zonas detalladas precedentemente, regirán en materia de cercos las disposiciones del Código Civil.


Art. 174°) Límites de la región y divisiones .- el que quedará redactado de la siguiente manera:
Los límites de la región son: la Ruta 9, el Arroyo Maldonado, el Océano Atlántico, el Río de la Plata, el Arroyo el Potrero, la Laguna del Sauce y Arroyo del Sauce.
Se divide en los siguientes sectores:
Sector 1 - Punta del Este.-
Sector 2 - Maldonado.-
Sector 3 - Balneario.-
Sector 4 - Aparicio Saravia.-

CAPITULO II - SECTOR 2 MALDONADO
Literal a) del Artículo 201°) - Zona 2.5 Avenidas. Subzona 2.5.2 Secundarias - el que quedará redactado de la siguiente manera:
a) Límites Comprende las manzanas frentistas a:
Camino de los Gauchos entre Avenida Aiguá y Calle Francisco Martínez
Calle Francisco Martínez entre camino de los Gauchos y Boulevard Artigas
General Leandro Gómez entre Calle Wilson Amaral y camino Lussich
Avenida Aiguá entre calle 19 de abril y límite entre los padrones 2502 y 24529
Bulevar Batlle y Ordóñez y Avenida Juan Antonio Lavalleja y Calle Julio Sosa
Avenida Aparicio Saravia entre Avenida Aiguá y Calle 3
Acera norte Calle Tacuarembó entre Bulevar Artigas y Avenida Aparicio Saravia


CAPITULO III - SECTOR 3 BALNEARIO
Artículo 202°) - Límites del sector y divisiones.- el que quedará redactado de la siguiente manera:
Lo integran los predios urbanos y suburbanos de la región Maldonado - Punta del Este no incluidos en los Sectores Maldonado, Punta del Este y Aparicio Saravia
Comprende las siguientes zonas:
3.1. Barrio Jardín.
3.2. Vías Principales.
3.3. Calles con retiros especiales.
3.4. Avenida Roosevelt
3.5. Punta Ballena.

Proyecto de modificación CAPITULO III - SECTOR 3 BALNEARIO
Literal a) del Artículo 217°) - Zona 3.2.1. Vías Principales Residenciales - el que quedará redactado de la siguiente manera :

Artículo 217°) - Subzona 3.2.1. Vías Principales Residenciales.-
a) Límites: Comprende las siguientes vías:
Avenida Roosevelt, desde Acuña de Figueroa hasta Antonio Camacho.
F. Acuña de Figueroa desde Rambla Costanera Claudio Williman hasta Avenida Roosevelt
Ramblas Costaneras: a) desde Pedragosa Sierra hasta Calle Edgardo Genta.
b) desde Avda. del Mar hasta Calle Montecarlo.
c) desde Calle de las Madreselvas hasta Avda. Dr. Elías Regules
Avenida España desde Rbla. Claudio Williman hasta el límite de la zona 2.3 de Maldonado.
Pedragosa Sierra desde Avda. Roosevelt hasta Calle Isabel de Castilla.


CAPITULO III - SECTOR 3 BALNEARIO
Artículo 220°) - Límites del sector y divisiones.- el que quedará redactado de la siguiente manera :

Artículo 220°) - Zona 3.3. Calles con retiros especiales.- Rigen en ellas los parámetros de
las subzonas en que estén incluidas, excepto los retiros frontales que son los siguientes:-
a) Con retiro frontal de 8 m.
Camino del Hospital Marítimo: desde Rambla Costanera hasta Camino Lussich.
Av. Camino Lussich: desde Ruta 93 hacia el este hasta Camino Vecinal.
Avda. Leandro Gómez ( ex Acuario) : desde Camino Lussich hasta Rambla Costanera.
Camino a La Laguna: desde Camino Vecinal hasta Avenida España.
Calle Edgardo Genta: desde Rambla Costanera hasta Avda. a La Laguna
Cañada (Avenida de la Aguada): desde Rbla. Costanera hasta calle República Dominicana.
Antonio Camacho: desde Rambla Costanera hasta Avenida Roosevelt.
Avenida José Terra: desde Rambla Costanera hasta Fco. Acuña de Figueroa.
Calles Franklin y Lincoln: desde Rambla Costanera hasta Martiniano Chiossi.
Martiniano Chiossi: desde Calle Lincoln hasta Avenida Roosevelt.
Calle Fort Weine: desde Avda. Argentina siguiendo por Campo hasta Avenida Roosevelt.
Avenida del Country: desde Avda. Roosevelt siguiendo por calle Louvre, pasando Bulevar Artigas, continuando por calle Calderón de la Barca hasta Avda. Shakespeare.
Avenida Shakespeare: desde Calderón de la Barca, continuando por calle Isabel de Castilla hasta Avenida San Pablo.
Calle Las Madreselvas: desde Avenida Luis Pasteur hasta Rambla Costanera Lorenzo Batlle
Avenida San Pablo: desde Avda. Circunvalación hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco.
Avda. de Circunvalación Luis Pasteur: desde Avda. San Pablo hasta calle Las Madreselvas.
Avenida Córdoba: desde calle Martiniano Chiossi, continuando por Avenida del Mar hasta
Calle Montecarlo: desde Rambla Costanera hasta Avenida San Pablo.
San Remo: desde Avenida San Pablo hasta Avenida Roosevelt.
Avenida Biarritz: desde Avenida Roosevelt hasta Rambla Costanera Claudio Williman.
La Pinta: desde Fernando de Aragón hasta Avda. Las Delicias.
Avenida de Las Delicias: desde Córdoba hasta Rambla Costanera Lorenzo Batlle.
Avenida Francia: desde Pedragosa Sierra hasta Francisco Acuña de Figueroa.
Los Alpes: desde Rambla Costanera hasta Avenida Roosevelt.
Avenida París: desde Rambla Costanera hasta Avenida Roosevelt.
Calle Fernando de Aragón: desde La Pinta hasta Camino Aparicio Saravia.
República Argentina: desde Rambla Costanera hasta Avenida Roosevelt.
Paso de la Cadena: desde Avenida Roosevelt hasta Isabel de Castilla
Avenida Roosevelt: desde Antonio Camacho hasta Avda. España
Avenida Italia: desde Chiverta hasta Pedragosa Sierra
Chiverta: desde Rambla Claudio Williman hasta Rambla Lorenzo Batlle.
b) Con retiro frontal de 10 m.
Rambla Costanera Claudio Williman: desde Laguna del Diario hasta calle Biarritz
Rambla Costanera Lorenzo Batlle Pacheco: desde Chiverta hasta Avda. Dr. Elías Regules
Avenida Roosevelt: desde Rambla Lorenzo Batlle hasta Pedragosa Sierra
c) Con retiro frontal de 15 m.
Ruta Nacional N. 10: desde la Laguna del Diario hacia el Noroeste
Otras Rutas Nacionales y Caminos Departamentales: dentro de los límites de la Región
Maldonado - Punta del Este no incluidos en las otras zonas de la Región.

Proyecto de modificación CAPITULO III - SECTOR 3 BALNEARIO

Artículo 222°) - Zona 3.5. Punta Ballena - el que quedará redactado de la siguiente manera:
a) Límites: Oeste - Río de la Plata, prolongación del Camino Lussich hasta el Río de la Plata, Camino Lussich.
Norte - Camino Lussich.
Este - Divisoria de predios descripta en plano adjunto.
Sur - Río de la Plata.
b) Normas especiales:
b1) No se admitirán subsuelos habitables en niveles inferiores a 2.50 m con respecto a la recta de comparación.
b2) Con carácter general, no se permite la modificación de las afloraciones rocosas fuera del perímetro de la construcción. Cuando la índole del proyecto así lo justifique, su modificación será motivo de aprobación especial.
b3) En los recaudos gráficos, se deberá expresar con precisión el tratamiento a dar a los tanques de agua y a las azoteas, incluidas las de garajes. La Intendencia podrá condicionar y aún negar las soluciones propuestas, las que deberán ser motivo de una aprobación especial. Los tanques de agua quedarán por debajo de las cumbreras.
b4) No se autorizan bloques medios ni altos.
b5) Dada la índole de los predios, el proyecto técnico, deberá incluir altimetría y curvas de nivel del terreno en cada metro. También se presentará el proyecto de modificación de los niveles naturales del terreno, de acuerdo con el Capítulo de Taludes.
b6) Todo predio debe ser enjardinado, lo que deberá indicarse en los planos.
b7) Es obligatoria la delimitación con respecto a los predios fiscales y áreas de uso público, de acuerdo a lo establecido en el Capítulo de Cercos.
b8) Normas para la Ruta Panorámica.- Los predios frentistas a esta vía de tránsito y los del área contigua a la misma, se ajustarán además a las siguientes normas especiales.
Se entenderá como predios contiguos a la Ruta Panorámica a todos aquellos, en los cuales las construcciones puedan superar la rasante de un metro por encima del nivel del eje de la calzada de la Panorámica, en el punto medio del frente del predio.
b8-a) Se deberá presentar una consulta previa para que la Intendencia determine los niveles a los que atenerse. Se adjuntará el anteproyecto respectivo y elementos gráficos referidos a la altimetría y tipos de terrenos así como también los elementos constructivos que se vayan a utilizar. Cuando los predios estén ubicados en las manzanas frentistas a la Ruta, los niveles estarán referidos a los de su eje.
b8-b) Las construcciones deberán permitir amplias vistas sin interferencias, por lo cual no podrán superar la rasante de un metro por encima del punto medio del nivel de la calzada. Esta rasante no será de aplicación en aquellos predios cuyo nivel natural supere en más de un metro al de la Ruta.
b8-c) Los tanques de agua y chimeneas podrán superar dicha rasante siempre que su desarrollo frontal a la Ruta sea inferior a 2 m. y no ocupe más de un 10% del desarrollo de fachada .
c) Dimensiones mínimas de predios:
Bloques bajos: área 2800 m2 y frente 35 m2.
Unidades locativas apareadas: área 2800 m2. y frente 35 m.
Conjunto de unidades locativas aisladas: 1400 m2 por unidad y 35 m. de frente.
d) Retiros mínimos: frontales: 6 m
bilaterales: 4 m.
de fondo: 6 m.
e) Altura máxima: 7 m. el resto (PB + PA)
La recta de comparación se determina uniendo el nivel en el frente del predio, con el del fondo del mismo.
f) Ocupación: F.O.S.: 20 %
F.O.SS. : 20 %
F.O.S V.: 60 %
F.O.T. : 35 %
Se admitirá un FOS adicional de 10% en planta baja al sólo efecto de construir garajes. En caso de estar separados de las viviendas la separación será de 6 m.
g) Salientes y cuerpos salientes: 2 m.


Proyecto de modificación CAPITULO III - SECTOR 3 BALNEARIO

Artículo 223°) - Normas para ruta Panorámica - el que quedará redactado de la siguiente manera :

CAPITULO III - SECTOR 4 APARICIO SARAVIA
Artículo 223°) - Límites del sector y Divisiones.- El Sector Aparicio Saravia está constituido por los predios comprendidos dentro de los límites siguientes:
Avda. Aiguá entre Calle 3 (Nomenclátor público 2019) y continuación Calle Fernando de Aragón
Continuación Calle Fernando de Aragón entre Avda. Aiguá y Avda. Aparicio Saravia.
Avda. Aparicio Saravia entre Calle Fernando de Aragón y Rambla L. Batlle Pacheco,
Rambla Lorenzo Batlle Pacheco entre Avda. Aparicio Saravia y Avda. Elías Regules
Avda. Elías Regules entre Rambla Lorenzo Batlle Pacheco y Calle Eugene Delacroix,
Continuación Calle Eugene Delacroix, ( atravesando Padrón 9576 -particular ) entre Avda. Elías Regules y Calle Gabriela Mistral
Calle Gabriela Mistral entre Continuación Calle Eugene Delacroix y Avda. Circunvalación,
Avenida Circunvalación entre Calle Gabriela Mistral y Avenida San Pablo,
Avda. San Pablo entre Avda. Circunvalación y Calle Isabel de Castilla,
Calle Isabel de Castilla , entre Avda. San Pablo y Avda. Paso de la Cadena,
Calle Shakespeare entre Avda. Paso de la Cadena y Calle Calderón de la Barca,
Calle Calderón de la Barca entre Avda. Shakespeare y Bulevar Artigas
Bulevar Artigas entre Calle Calderón de la Barca y Calle Tacuarembó
Calle Tacuarembó entre Bulevar Artigas y Avda. Aparicio Saravia
Avda. Aparicio Saravia entre Tacuarembó y Calle 3 (Nomenclátor público 2019)
Calle 3 entre Avda. Aparicio Saravia y Avda. Aiguá
Padrón 3944 de la Manzana 1589 y Padrón 3732 de la Manzana 1802 de Maldonado
Quedan excluidos de esta normativa: los predios fiscales y los pertenecientes a las Operaciones Territoriales Concertadas 1, 2 y 3.
Ver las zonas en el Plano 10 - "Zonificación TONE Cap III Sector 4 Aparicio Saravia" en el Anexo Planos y Tablas.
Comprende las siguientes subzonas:
4.1 Barrio Jardín- Subzona 4.1.1 Maldonado Este
Subzona 4.1.2 Barrio Jardín sector Ap. Saravia
Subzona 4.1.3 Ribera del Arroyo
4.2 Vías Principales Subzona 4.2.1 Avda. Miguel Ángel
Subzona 4.2.2 Rambla L. Batlle Pacheco
Subzona 4.2.3 Av. Ap. Saravia, Maldonado Este y otras
Subzona 4.2.4 Vías residenciales
4.3 Microcentralidades 
Subzona 4.3.1 Aparicio Saravia
Subzona 4.3.2. Microcentralidad Rambla
4.4 Calles con retiros especiales

NORMAS GENERALES

Artículo 223.1°) - Alturas.- En todo el sector, las alturas se medirán con respecto a la recta de comparación. Los valores máximos son los establecidos en las normas particulares de cada zona y subzona.
La altura de la edificación se mide en metros y niveles, no pudiendo superar ninguno de los 2 indicadores.

Artículo 223.2°) - Coronamiento.- En aquellos edificios cuya altura sea de 45 m. o más, podrá construirse un volumen adicional de altura máxima exterior de 6 m, respetando el gálibo en todas las fachadas. Las construcciones comprendidas en el mismo no podrán conformar niveles de unidades independientes conectándose exclusivamente en forma interna.

Artículo 223.3°) - Edificabilidad resultante.- Cuando un predio pertenezca a más de una zona o subzona, las construcciones deberán cumplir con los parámetros de la subzona en que se implante el edificio, pudiendo utilizar la edificabilidad resultante (FOT) de la suma de las edificabilidades correspondientes a cada una de ellas. Deberá indicar en "Plano de implantación" las subzonas a las que pertenece el predio, las áreas correspondientes a cada una de ellas y un cuadro declarando el calculo de la edificabilidad resultante y la forma en que se empleará.

Artículo 223.4°) - Retiros.- Deberán ajustarse a lo indicado en las normas zonales respectivas y a lo que se indica a continuación:
a) Los retiros laterales se calcularán en forma promedial al desarrollo de la fachada que los enfrente.
El cuadro de parámetros y las normas de cada subzona establecen el retiro lateral mínimo y podrán determinar la condición a cumplir por el promedio de la suma de ambos retiros laterales.
b) Se puede ocupar el retiro lateral y de fondo con construcciones auxiliares tales como depósitos, garajes, parrilleros techados y habitaciones y baños de servicio, hasta una superficie de 20 m. cuadrados, la altura promedial tendrá un máximo de 3,00 m. no pudiendo sobrepasar los 3,60 m sobre la medianera. La zona de ocupación de los retiros laterales deberá estar ubicada de la mitad del predio hacia el fondo, excepto en los terrenos con frente en tres de sus lados, que sólo podrán ocupar el tercio central.
c) Retiros en subsuelos: Se deberán mantener el área de retiros frontales y laterales establecida por la subzona correspondiente.
Cuando los retiros bilaterales sean menores o iguales a 3 m podrá exonerarse uno de ellos.
Cuando los retiros bilaterales sean mayores o iguales a 5 m, podrá ocuparse el área non edificandi a nivel de subsuelo de los retiros frontales y laterales guardando una distancia de 5 m mínimo a los límites del predio.

Artículo 223.5°) - Subsuelos - Las edificaciones no podrán tener más de dos niveles de subsuelos, debiendo la proyección de ambos y del edificio cumplir con el FOS SS indicado por la norma. Los mismos podrán destinarse a servicios generales, estacionamientos, locales no habitables (bauleras, depósitos y aéreas de servicio) y locales habitables los cuales no podrán superar el 25% de la superficie del nivel y no podrán conformar unidades independientes.

Artículo 223.6°) - Separación entre edificios: se exige que la separación entre edificaciones sea 3/7 de la altura de edificación de la construcción de mayor altura. La separación mínima será establecida en las normas particulares de cada zona y subzona.

Artículo 223.7°) - Salientes y cuerpos salientes.- Se prohíben las salientes y los cuerpos salientes que ocupen el espacio de retiros.
En caso de adoptar en el proyecto retiros voluntarios podrán disponerse salientes hasta la línea de retiro. Cuando su área no supere el 20% de la superficie de cada nivel, su destino sea terraza o similar y tengan 2 de sus caras abiertas las salientes no computarán en el cálculo del FOS y del FOT.-
La saliente máxima se fijará para cada subzona y tipo de edificación.

Artículo 223.8°) - Edificación y dimensiones permitidas.-
a) Se establecen en las normas particulares de cada zona y subzona.
b) Los bloques incluidos sus balcones, terrazas, salientes y basamentos deberán estar inscriptos en una circunferencia de diámetro igual a 42,50 m. y no podrán superar los 900 m2 de planta.

Artículo 223.9°) - Estacionamientos.- Es obligatorio disponer de áreas de estacionamiento o garaje a razón de una por cada vivienda menor a 150 m2 y una unidad de estacionamiento por cada 150 m2 o fracción.
En los conjuntos de viviendas (ya sea unifamiliares o edificios) se deberá disponer además una unidad de estacionamiento de visitantes cada 5 unidades de vivienda, 2 unidades de estacionamiento de bicicletas por vivienda y un estacionamiento de motocicletas cada 5 viviendas.
Todos los estacionamientos tendrán acceso directo a las calles de circulación, admitiéndose estacionamientos "enclavados" sólo cuando se adjudiquen a la misma Unidad.
Podrán ubicarse fuera del predio hasta una distancia de 300m

Artículo 223.10°) - Tratamiento de fachadas - En todas las zonas, merecerán tratamiento obligatorio las 4 fachadas

Artículo 223.11°) - Tratamiento de cubiertas.- Todas las edificaciones en todas las zonas deberán tener techo verde en un mínimo del 50% de las cubiertas planas , sean estas accesibles o no , exceptuando la zona 4.1.1, Maldonado Este, en los que este tratamiento será opcional . A estos efectos se presentaran los planos respectivos indicando los materiales, detalle constructivo y la terminación de las cubiertas. Por techo verde se entiende techo de un edificio cubierto de vegetación ya sea en suelo o en un medio de cultivo apropiado, utilizando tecnologías que cumplan una función ecológica. La solución adoptada debe asegurar la permanencia de la vegetación.

Artículo 223.12°) - Bosque urbano.- La forestación podrá ser complementada con otros tipos de pinos o con especies de alto porte que puedan coexistir con ellos manteniendo la densidad adecuada. Decreto de forestación 3602 / 88

Artículo 223.13°) - Tratamiento de aguas pluviales.- Para la evacuación de las aguas pluviales deberá realizarse a través de un Pozo Absorbente de dos metros cúbicos (2 m3) por cada cien metros cuadrados (100 m2) de terreno impermeabilizado, incluyendo la superficie del FOS proyectado. La ubicación de los Pozos Absorbentes será preferentemente hacia el frente del predio y a una distancia mayor a 1,50 m del límite de propiedad.

Artículo 223.14°) - Hotelería y afines - Será de aplicación lo dispuesto por los Artículos 302° al 317° del TONE (Modificado por Decreto N° 3889 del 13 de diciembre de 2011 Hotelería y afines).

Artículo 223.15°) - Retorno por Mayor valor - Para esta zona corresponde la aplicación del Decreto 3870 del 11 de mayo de 2010 Retorno por Mayor Valor.

Artículo 223.16°) - Zona 4.1. Barrio Jardín.
Se subdivide en las siguientes subzonas:
Subzona 4.1.1 Maldonado Este
Subzona 4.1.2 Barrio Jardín sector Aparicio Saravia

Artículo 223.17°) - Subzona 4.1.1 Maldonado Este
a) Límites: Corresponde a los predios comprendidos dentro de los límites siguientes:
Continuación Avda. Aiguá entre la Calle 3 del barrio San Fernando y la línea de recurrencia de máxima creciente de la cañada Salada ribera oeste.
La línea de recurrencia de máxima creciente de la cañada Salada ribera oeste, desde Continuación Avda. Aiguá y hasta Avda. Aparicio Saravia
Avda. Aparicio Saravia entre la línea de recurrencia de máxima creciente de la cañada Salada ribera oeste y la Calle 3
Calle 3 entre Avda. Aparicio Saravia y Continuación Avda. Aiguá
b) Normas especiales: No se autorizan bloques altos.
c) Dimensiones mínimas de predios:
Para Altura 12 m: 1000 m2 con frente de 20 m.
Para Altura 7 m: área 1000 m2. Sin frente mínimo.
Conj. de unid. locativas aisladas o apareadas : 1000 m2 por unidad o par.
d) Retiros mínimos: frontales: 4m
Bloque bajo con altura mayores a 7 m: 6 m
bilaterales: 3 m debiendo ser la suma promedial mayor a 8 m
de fondo: 5m
Distancia entre bloques : En conjunto de bloques separación mínima 5 m
e) Altura máxima: 12m ( PB + 3PA)
f) Ocupación: F.O.S SS: 50%
F.O.S.: 50%
F.O.S. PA : 30%
F.O.T.: 120%
F.O.S V: 30%
g) Salientes: hasta 2 m sobre retiros y un 35% de su superficie de fachada. No se admiten cuerpos salientes sobre retiro.
h) Índice de ponderación ( Decreto 3870 ) : 0,4 ( Cero con cuatro )

Ordenanza anterior: Sector Balneario Zona 3.1. Subzona 3.1.6

Artículo 223.18°) - Zona 4.1.2 Barrio Jardín Sector Aparicio Saravia .-
a) Límites: Corresponde predios del resto del Sector Aparicio Saravia
b) Normas especiales: No se autorizan bloques altos.
c) Dimensiones mínimas de predios:
Para Altura 15m: 2500m2 , frente de 30 m.
Para Altura 9m : área 1000 m2 y frente mínimo 20 m.
Para bloque Altura 7m: área 1000 m2 Sin frente mínimo.
Conj. de unid. locativas aisladas o apareadas: 1000 m2 por unidad o par.
d) Retiros mínimos: Frontales: 4m
Altura mayor a 9 m: 6 m
bilaterales: Altura mayores a 9 m: 5 m
3 m para bloques debiendo la suma promedial debe ser mayor a 8 m.
2 m para Unidades Locativas aisladas o apareadas, debiendo la suma promedial debe ser mayor a 6 m.
de fondo: Alturas mayores a 9 m: 8 m
Altura mayores a 7 m: 5 m
Altura menor o igual a 7 m : 3 m
Distancia entre unidades o bloques: Altura 15 m: 8 m
Altura 9 m: 6 m
Altura 7 m :mínimo de 5 m
e) Altura máxima: 15m ( PB +4PA)
9m ( PB + 2PA)
7m ( PB + PA )
Áticos: En caso de techos inclinados a partir de un 30% de pendiente y cumpliendo con la altura máxima definida para la zona podrán conformarse entrepisos (áticos) que ocupen hasta el 50% del área de la última planta. Las construcciones comprendidas en el ático no serán computadas como nivel ni en el FOT, no podrán conformar nuevas unidades, debiendo ser parte de la Unidad del último nivel y su acceso será exclusivamente desde el interior de ésta.
f) Ocupación:
Bloques F.O.S SS: 40%
F.O.S.: 20%
F.O.S. PA : 20%
F.O.T.: Altura 15m: 80%
Altura 9m : 60%
Altura 7m: 40%
F.O.S V: 50%
Unidades locativas aisladas o apareadas: En los solares con área inferior a 500 m2 y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:
FOS SS FOS FOS V FOT
ST < 500 30 30 40 60
ST > 1.000 20 20 60 40
En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.
g) Salientes: hasta 2 m en área edificandi y en un 35% de la superficie de la fachada. :
h) Índice de ponderación ( Decreto 3870 ): 0,4 ( Cero con cuatro )

Ordenanza anterior: Sector Balneario Zona 3.1. Subzona 3.1.6

Artículo 223.19°) - Subzona 4.1.3 Ribera del Arroyo
a) Límites: Corresponde al padrón 3732 de la manzana 1802 de Maldonado y al padrón 3944 de la manzana 1589 de Maldonado
b) Normas especiales: Edificios con usos recreativos y turísticos.
Deberán inscribirse en el circulo de 42,50 m y sus proyecciones sobre Aparicio Saravia distanciarse 8 m.
c) Dimensiones mínimas de predios: No se pueden autorizar reparcelamientos ni subdivisiones
d) Retiros mínimos: frontales: 10m
bilaterales: 10m
de fondo: 10m
e) Altura máxima: 7.5m
(Incluyendo sala de máquinas, tanque de agua, etc.) No se podrán construir más de dos plantas (Planta baja y Planta alta )
f) Ocupación: F.O.S SS: 0
F.O.S.: 20%
F.O.S. PA : 20%
F.O.T.: 40%
F.O.S V: 70%
g) Salientes: No se admiten
h) Índice de ponderación (Decreto 3870 ) : 0 ( cero )

Artículo 223.20°) - Zona 4.2. Vías Principales.
Se subdivide en las siguientes subzonas:-
Subzona 4.2.1 Avda. Miguel Ángel
Subzona 4.2.2 Rambla Lorenzo Batlle Pacheco
Subzona 4.2.3 Avda. Aparicio Saravia y otras
Subzona 4.2.4 Vías residenciales


Artículo 223.21°) - Subzona 4.2.1 Vías Principales - Avda. Miguel Ángel
a) Límites: Comprende los predios frentistas a:
Avenida Miguel Ángel desde Avda. Leonardo Da Vinci hasta la Rambla L. Batlle Pacheco. y hasta una profundidad máxima de 140 metros medidos a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía o en la faja comprendida hasta la primer vía de tránsito siempre y cuando ésta no se distancie más de 150 m.
Por resolución fundada La Administración podrá admitir aumento en la profundidad de la subzona en consideración de la propuesta arquitectónica.
b)Normas especiales:-
Para el uso de los parámetros correspondientes a esta zona, los edificios deberán cumplir con las siguientes condiciones:
b1) Que el límite catastral del predio sea colindante con la Avda. Miguel Ángel, que el frente mínimo exigido por la ordenanza se cumpla sobre ésta y que la dimensión mínima de predio se cumpla en la franja definida.
b2) Se autorizan bloques y conjuntos de bloques.
b3) Los bloques medios y altos deben proyectarse normalmente en el 100% de su desarrollo de fachada sobre la planta baja a la Avda. Avenida Miguel Ángel .
b4) No es obligatoria la alineación sobre el frente; la zona de retiro frontal deberá ser librada al uso público, donde será obligatorio el acondicionamiento de jardinería.
b5) Para las unidades locativas aisladas o apareadas rigen los parámetros de las subzonas en que se incluyan.
b6) Para terrenos cuya superficie este comprendida entre 2500 m2 y 6000 m2, la altura máxima y el Factor de Ocupación Total (F.O.T.) y los retiros bilaterales se obtendrán de la interpolación de los valores respectivos, al igual que los para los terrenos que siendo mayores a 2500 m2 no cuenten con el frente mínimo exigido.
c)Dimensiones mínimas de predios
Para bloques y conjunto de bloques :
Para Altura 63m : área 6000 m2. y frente 50 m
Para Altura 15m : área 2500 m2. y frente 30 m.
Para Altura 9m : área 1000 m2. y frente 20 m.
Para bloques Altura 7m : área 1000 m2. , sin frente mínimo
d)Retiros mínimos: frontales: 10 m. Sobre Avda. Miguel Ángel
En calles laterales 10 m para bloques altos y 6 m para otras edificaciones.
bilaterales:
Para Altura 63 m: 15 m manteniendo promedio de 2/7 de la altura.
Para Altura 15 m: 5 m manteniendo promedio 2/7 de la altura.
Para Altura 9 m: 3 m, en caso de Bloques suma promedial 8 m.
Para Altura hasta 7m: 3m
de fondo:
Para Altura 63m: 20m
Para Altura 15m: 15m
Para Altura 9m: 10m
Para Altura hasta 7m: 3m
Distancia entre bloques: 3/7 de la altura de edificación debiendo adoptarse la medida a partir de la construcción de mayor altura, mínimo 5 m.
e) Altura máxima: 63m ( PB + 20PA)
15m ( PB + 4 PA)
9m ( PB + 2 PA)
7m ( PB + PA)
Los bloques con altura de 63m, podrán adicionar 2m en su altura, utilizándose únicamente para aumentar la altura de Planta Baja.
f) Ocupación: Altura 63m Altura 15m Altura 9m Altura 7m
F.O.S.SS 40% 40% 40% 40%
F.O.S. 20% 20% 20% 20%
F.O.S. PA 15% 20% 20% 20%
F.O.T. 250% 80% 60% 40%
F.O.S.V 50% 50% 50% 50%
Se admitirá un F.O.S. adicional de 10% en Planta Baja al solo efecto de construir garajes.
La superficie total destinada a estacionamientos no será computable a los efectos del cálculo del F.O.T.
g) Salientes: hasta 2 m en área edificandi y en un 35% de la superficie de la fachada
h) Índice de ponderación ( Decreto 3870 ) : 1 ( Uno )

Ordenanza anterior: Sector Balneario Zona 3.1. Subzona 3.1.6


Artículo 223.22°) - Subzona 4.2.2 Rambla Lorenzo Batlle Pacheco
a) Límites: Esta subzona está definida por los predios frentistas a la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco entre Avda. Aparicio Saravia y Avda. Elías Regules hasta una profundidad máxima de 140 metros medidos a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía o en la faja comprendida hasta la primer vía de tránsito siempre y cuando la vía no se distancie más de 150 m. con excepción de los predios que formen parte de la Microcentralidad Miguel Ángel.
Rigen para esta zona todos los parámetros correspondientes a la Subzona 3.2.1 Vías Principales Residenciales (Artículo 217° del TONE) debiendo los edificios proyectarse 100% del desarrollo de fachada por encima de PB y sus proyecciones distar 8 m entre sí.

Artículo 223.23°) - Subzona 4.2.3 Avda. Aparicio Saravia Maldonado Este y otras
a) Límites: Comprende a los predios frentistas a:
Avda. Aparicio Saravia entre calle 3 (continuación Calderón de la Barca) y la prolongación de calle Fernando de Aragón prevista en el Plan.
Acera Sur Avda. Aiguá entre calle 3 y calle 15.
b)Normas especiales:-
b1) Que los edificios se inscriban dentro de una faja de hasta 120 m de profundidad medidos a partir de la línea de propiedad del predio frentista a la vía o en la faja comprendida hasta la primer vía de tránsito siempre y cuando la misma no se distancie más de 140 m.
b2) Para las unidades locativas aisladas o apareadas rigen los parámetros de las subzonas en que se incluyan.
b3) No se autorizan bloques altos.
c) Dimensiones mínimas de predios:
Para Altura 15m: área 1000 m2. y frente 20 m .
Para Altura 9m: área 1000m2
d) Retiros mínimos:
frontales: 4 m
bilaterales: 4 m, podrán ocuparse en planta baja para usos no residenciales
de fondo: 5m
e) Altura máxima: 15m (PB+4PA)
f) Ocupación:- F.O.S SS: 50%
F.O.S : 50%
F.O.S PA: 50%
F.O.T : 180%
F.O.S V: 40%
El área de Planta baja destinada a usos no residencial podrá tener un FOS máximo de 80%. El incremento resultante con respecto a la norma de la subzona no será tenido en cuenta a los efectos del cálculo del FOT.
g) Salientes: hasta 2 m sobre retiros y un 35% de la superficie de fachada. No se admiten cuerpos salientes sobre retiro.
h) Índice de ponderación (Decreto 3870) : 0,4 (Cero con cuatro)

Ordenanza anterior: Sector Balneario Zona 3.1. Subzona 3.1.6

Artículo 223.24°) - Subzona 4.2.4 Vías residenciales
a) Límites: Comprende los predios ubicados en una faja de 120 m de profundidad contados desde limite de las siguientes calles:
Acera norte de Avenida Circunvalación entre Avenida San Pablo y Calle Gabriela Mistral,
Acera norte de Calle Gabriela Mistral entre Avda. Circunvalación y las Madreselvas
Los predios comprendidos dentro de los siguientes limites:
Calle Isabel de Castilla , entre calle Fernando de Aragón y Avda Shakespeare
Avda. Shakespeare, entre Calle Isabel de Castilla y Calle Calderón de la Barca,
Calle Calderón de la Barca, entre Avda. Shakespeare y Bulevar Artigas
Bulevar Artigas, entre Calle Calderón de la barca y Calle Honorato de Balzac
Calle Honorato de Balzac, hasta el limite sur del padrón 3763.
Limite sur del padrón 3763, hasta Avda. Paso de la Cadena.
Avda. Paso de la Cadena hasta limite sur del padrón 3761.
Limite sur del padrón 3761, hasta continuación calle Fernando de Aragón
Continuación Fernando de Aragón, hasta calle Isabel de Castilla; y calle Gabriela Mistral entre calle García Lorca y calle Los Tilos.
Calle Los Tilos, entre Calle Gabriela Mistral y Calle de las Azaleas incluyendo los predios frentistas a la misma.
Calle de las Azaleas, entre calle Los Tilos y calle Juan Ramón Jiménez.
Calle Juan Ramón Jiménez, Desde Calle De las Azaleas hasta calle García Lorca.
Calle García Lorca, entre Juan Ramón Jiménez y Calle Gabriela Mistral.
b)Normas especiales:-
b1) No se autorizan bloques.
c) Dimensiones mínimas de predios:
Altura 7m : En conjunto de unidades locativas aisladas o
apareadas área 1000 m2 por unidad o par
d) Retiros mínimos: frontales: 8 m sobre vías especiales
4 m en calles laterales
bilaterales: 2 m, debiendo su suma promedial ser mayor a 6m
de fondo: 3 m
e) Altura máxima: 7m (PB+PA)
f) Ocupación:
Unidades locativas aisladas o apareadas: En los solares con área inferior a 500 m2 y superior a 1.000 m2, regirán los siguientes parámetros:
FOS SS FOS FOS V FOT
ST < 500 30 30 40 60
ST > 1.000 20 20 60 40
En los solares con área intermedia, los factores de ocupación se obtendrán de la interpolación de los anteriores valores.
g) Salientes: hasta 2m. en área edificandi y en un 35% de la superficie de la fachada.
h) Índice de ponderación ( Decreto 3870 ) :0 ( Cero )
Ordenanza anterior: Sector Balneario Zona 3.1. Subzona 3.1.6

Artículo 223.25°) - Zona 4.3 Microcentralidades.
Operación Territorial Concertada de realización optativa propuesta por particulares o a solicitud de la Administración Departamental.
Se subdivide en las siguientes subzonas:-
Subzona 4.3.1 Microcentralidades Aparicio Saravia
Subzona 4.3.2 Microcentralidad Rambla
1) En las microcentralidades las superficies de los basamentos comerciales, de servicio e institucionales no se computaran en el cálculo del FOT pero si se computaran en el cálculo del FOS y FOS SS. Cuando en los basamentos el programa sea vivienda podrá tener un máximo de FOS de planta de 30% el cual será computable en FOT.
2) Los basamentos comerciales deberán adoptar los retiros de la zona, no debiendo inscribirse en el círculo de 42.50 m y su altura máxima será de 9.00 m
3) Deberán contar con un espacio de uso público con área mayor a 2000 m2


Artículo 223.26°) Subzona 4.3.1 Microcentralidades Aparicio Saravia
a) Límites: Comprende los solares que se encuentran ubicados en las intersecciones (polos) de la Avenida Aparicio Saravia con:
proyección de Avenida Rubens
proyección de Avda. Leonardo Da Vinci,
proyección de Avenida Elías Regules,
proyección de Calle Federico García Lorca ,
Avenida San Pablo y
Avenida Pedragosa Sierra.
Las microcentralidades Aparicio Saravia podrán ser objeto de "Operaciones Territoriales Concertadas" (OTC) de realización optativa, iniciadas por la Administración o por los emprendedores privados.
b) Normas especiales: Para hacer uso de los parámetros correspondientes a esta zona, los edificios deberán cumplir con las siguientes condiciones:
b1) Que el límite catastral de los predios sea colindante en forma continua con la Avda. Aparicio Saravia y que se desarrolle en una superficie máxima de 3 (tres) hectáreas a cada lado de la vía que define la microcentralidad.
b2) Disponerse de manera que puedan proyectarse normalmente en el 100% de su desarrollo de fachada al espacio público central.
b3) Estar incluidos en su totalidad dentro de un radio de 150 m medido a partir del punto de intersección del límite de propiedad sobre Aparicio Saravia y el eje de la calle transversal o su proyección.
b4) No se admiten Viviendas en Subsuelos a excepción de la Portería.
b5) Las proyectos que conformen las microcentralidades podrán se objeto de ajustes, cuando los mismos superen los parámetros autorizados deberán ser remitidos, con opinión favorable de la Administración a la Junta Departamental de Maldonado, requiriéndose para la anuencia una mayoría otorgada por los 3/5 de votos del total de sus integrantes. (Decreto 3857/09 del 17 de noviembre de 2009)
c) Dimensiones mínimas de predios por bloque: 6000 m2 sin frente mínimo
d) Retiros mínimos: frontales: Para Altura 55m: 10m
bilaterales: 12 m mínimo, promedio de 2/7 de la altura.
de fondo: Para Altura 55m: 20m
Distancia entre bloques: 3/7 de la altura de edificación debiendo adoptarse la medida a partir de la construcción de mayor altura
e) Altura: 55m ( PB + 16 PA)
f) Ocupación: F.O.SS : 70%
FOS: 70%
FOS PA: 30% (a partir de los 9 m)
F.O.T.: 300%
F.O.S.V : 20%
Las unidades locativas aisladas se rigen por la norma general de ocupación de la zona 4.1.2 Barrio Jardín Aparicio Saravia.
g) Salientes: hasta 2 m sobre retiros y un 35% de la superficie de fachada. No se admiten cuerpos salientes sobre retiro.
h) Índice de ponderación ( Decreto 3870 ): 1 ( Uno )

Ordenanza anterior: Sector Balneario Zona 3.1. Subzona 3.1.6

Artículo 223.27°) Subzona 4.3.2 Microcentralidad Rambla
a) Límites: Comprende el polígono, con límites por el este la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco, por el oeste la paralela a 220 m. a la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco, por el norte a 140 m. del eje de Av. Miguel Ángel y por el sur 140 m del eje de Av. Miguel Ángel.
b) Normas especiales: Será objeto de una Operación Territorial Concertada de realización optativa .El proyecto que se conforme en la microcentralidad podrá ser objeto de ajustes, cuando este supere los parámetros autorizados deberá ser remitido , con opinión favorable de la Administración a la Junta Departamental de Maldonado, requiriéndose para la anuencia una mayoría otorgada por los 3/5 de votos del total de sus integrantes (Decreto 3857/09 del 17 de noviembre de 2009).
c) Dimensiones mínimas de predios: 6000 m2 por Bloque, o a definir en OTC
d)Retiros mínimos: regirán los parámetros de 4.2.1 - Vías Principales - Avda Miguel Ángel; o A definir en OTC.
e) Altura: 63m ( PB + 20 PA)
9m ( PB + 2 PA)
f) Ocupación: F.O.SS : 70%
FOS: 70%
FOS PA: 30% ( a partir de los 9 m)
F.O.T.: 300%
F.O.S.V : 20%
g) Salientes: hasta 2 m sobre retiros y un 35% de su superficie de fachada. No se admiten cuerpos salientes sobre retiro.
h) Índice de ponderación ( Decreto 3870 ) : 1 ( Uno )

Ordenanza anterior: Sector Balneario Zona 3.1. Subzona 3.1.6

Artículo 223.28°) Subzona 4.4 Calles con retiros especiales
Rigen en ellas los parámetros de las subzonas en que estén incluidas, excepto los retiros frontales que son los siguientes:-.
a) con retiro frontal de 8 m
Avda. San Pablo: desde Avda. Aparicio Saravia hasta Avda. Circunvalación Luis Pasteur
Avda. de Circunvalación Luis Pasteur : desde Avda. San Pablo hasta calle Gabriela Mistral
Calle Gabriela Mistral: desde Avda. Circunvalación hasta calle de las Madreselvas.
Calle Fernando de Aragón: desde Calle Isabel de Castilla hasta Continuación Avenida Aiguá por trazado de prolongación de calle Fernando de Aragón prevista en el Plan.
Avda. Dr. Elías Regules: desde Rambla Costanera hasta Avda. Aparicio Saravia rodeando la manzana 1803
Avda. Paso de la Cadena : desde Calle Isabel de Castilla hasta Avda. Aparicio Saravia
Calle Tacuarembó: desde Camino Aparicio Saravia hasta Bulevar Artigas.
b) con retiro frontal de 10 m
Rambla Costanera Lorenzo Batlle Pacheco : desde Avda. Aparicio Saravia hasta Avda. Dr. Elías Regules
Avda. Aparicio Saravia : desde Avenida Tacuarembó hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco
Avda. Miguel Ángel: desde Calle Avda. Elías Regules hasta Rambla Lorenzo Batlle Pacheco

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Fin de modificaciones de artículos del TONE.

(*)Notas:

(Artículo 223.17º Literal a) modificado/a por: Decreto Departamental de Maldonado Nº 4.108/025 de 22/04/2025 artículo 1.
(Artículo 223.24º Literal a) modificado/a por: Decreto Departamental de Maldonado Nº 3.978/017 de 27/11/2017 artículo 2.
(Artículo 223.4º) modificado/a por: Decreto Departamental de Maldonado Nº 3.974/017 de 03/10/2017 artículo 6.
(Literal e del Art.223.26º) modificado/a por: Decreto Departamental de Maldonado Nº 4.098/024 de 04/04/2024 artículo 1.
Este artículo modifica a: Decreto Departamental de Maldonado Nº 3.718/997 de 23/12/1997 artículos 109, 174, 201 ((Literal a) del Actual Art. 201), 202, 217 Literal a), 220, 222 y 223.

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