MINISTERIO DE VIVIENDA, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y MEDIO AMBIENTE
Ley 18.574
Autorízase a las instituciones de intermediación financiera a emitir notas
de crédito hipotecarias para incentivar el otorgamiento de préstamos de
vivienda.
(2.244*R)
PODER LEGISLATIVO
El Senado y la Cámara de Representantes de la República Oriental del
Uruguay, reunidos en Asamblea General,
DECRETAN
CAPITULO I
NOTAS DE CREDITO HIPOTECARIAS
Sección I
Finalidad y concepto
(Finalidad de la ley).- Es finalidad de la presente ley incentivar el
otorgamiento de préstamos para vivienda a personas físicas o jurídicas a
través de un instrumento de inversión denominado "Notas de Crédito
Hipotecarias".
(Instituciones participantes).- Las instituciones de intermediación
financiera públicas o privadas comprendidas en los artículos 1º y 2º del
Decreto-Ley Nº 15.322, de 17 de setiembre de 1982, y sus modificativas,
siempre que no estén impedidas en función del tipo de habilitación
correspondiente (artículo 17 bis del Decreto-Ley Nº 15.322, de 17 de
setiembre de 1982, en la redacción dada por el artículo 14 de la Ley Nº
17.523, de 4 de agosto de 2002), podrán conceder préstamos hipotecarios y
emitir los títulos necesarios para su financiación, de acuerdo con los
requisitos y finalidades que se establecen en la presente ley, sin
perjuicio de otros valores que dichas entidades puedan emitir de acuerdo a
las normas generales aplicables.
Sección II
De los Préstamos Hipotecarios para Vivienda
(Préstamos Hipotecarios Especiales).- Los préstamos a los que se refiere
la presente ley se denominarán "Préstamos Hipotecarios Especiales" y
tendrán como destino el financiamiento, con garantía hipotecaria, de la
adquisición, construcción, refacción o ampliación de viviendas.
(Garantía de los Préstamos Hipotecarios Especiales. Límites y
ampliación).- Los Préstamos Hipotecarios Especiales deberán estar
garantizados, en todos los casos, con hipoteca de primer grado (exceptuada
la hipoteca recíproca correspondiente al régimen de propiedad horizontal)
sobre el inmueble objeto de adquisición, construcción, refacción o
ampliación, así como de otros inmuebles si ello fuere necesario a juicio
de la entidad financiera.
El capital prestado bajo cada Préstamo Hipotecario Especial no podrá
exceder el 90% (noventa por ciento) del valor de tasación de los inmuebles
hipotecados.
(Tasación de bienes a hipotecar).- Para que un Préstamo Hipotecario
Especial se considere comprendido dentro del régimen establecido en la
presente ley, los bienes a hipotecar deberán ser tasados conforme a los
requerimientos que el Banco Central del Uruguay determine en la materia.
(Seguros).- Los bienes hipotecados deberán estar asegurados contra el
riesgo de incendio por una suma al menos igual al valor de tasación, sin
perjuicio de la posibilidad de las instituciones financieras de exigir la
contratación de seguros colectivos o individuales. En todos los casos, la
institución financiera será beneficiaria de dichos seguros hasta la
concurrencia de la totalidad adeudada bajo el Préstamo Hipotecario
Especial y sus accesorios.
Sección III
De las Notas de Crédito Hipotecarias
(Emisión de Notas Hipotecarias).- Las entidades a que se refiere el
artículo 2º de la presente ley que otorguen Préstamos Hipotecarios
Especiales podrán emitir títulos valores denominados "Notas de Crédito
Hipotecarias", de oferta pública, a plazos superiores a un año, con
arreglo a lo que disponen los artículos siguientes.
Las Notas de Crédito Hipotecarias emitidas de conformidad con la presente
ley se regularán en lo pertinente por las disposiciones de la ley de
mercado de valores Nº 16.749, de 30 de mayo de 1996, y por el Decreto-Ley
de títulos valores Nº 14.701, de 12 de setiembre de 1977, sus
modificativas y reglamentaciones.
Las Notas de Crédito Hipotecarias conferirán a sus tenedores acción
ejecutiva cambiaria.
(Límites de emisión de Notas de Crédito Hipotecarias).- Tanto para la
emisión como durante la vigencia de las Notas de Crédito Hipotecarias,
deberá cumplirse en forma acumulativa la siguiente condición: las
entidades no podrán emitir ni mantener en circulación Notas de Crédito
Hipotecarias por un saldo remanente superior al 95% (noventa y cinco por
ciento) del Activo de Cobertura; se entiende por "Activo de Cobertura" la
sumatoria de las partes de los Préstamos Hipotecarios Especiales que
respaldan la emisión de Notas de Crédito Hipotecarias. Cada Préstamo
Hipotecario Especial integrará el Activo de Cobertura por un valor igual
al mínimo entre el monto adeudado bajo dicho préstamo y el 70% (setenta
por ciento) del valor de tasación de los inmuebles hipotecados.
(Registro de cada emisión).- La información sobre cualquier emisión de
Notas de Crédito Hipotecarias deberá estar disponible para conocimiento
del público en el Banco Central del Uruguay, en la forma que éste
disponga.
(Registro especial).- Sin perjuicio de la información que deberá estar
disponible en el Banco Central del Uruguay (BCU), cada entidad emisora de
Notas de Crédito Hipotecarias deberá llevar un registro contable especial
de las Notas de Crédito Hipotecarias emitidas y en circulación y de los
Préstamos Hipotecarios Especiales, con indicación precisa de al menos los
siguientes datos: (i) saldo adeudado bajo cada serie de Notas de Crédito
Hipotecarias o cada Nota de Crédito Hipotecaria individualmente emitidas;
(ii) saldo adeudado total bajo los Préstamos Hipotecarios Especiales,
distinguiendo entre aquellos vigentes y aquellos vencidos e impagos, y el
correspondiente Activo de Cobertura; (iii) valor de los inmuebles
hipotecados bajo Préstamos Hipotecarios Especiales, según última tasación.
El registro de la información antes reseñada se realizará de conformidad
con la reglamentación que dicte el BCU.
La información del registro especial de cada entidad deberá ser
actualizada y estar a disposición del público en la forma que disponga el
BCU.
(Efectos de la amortización o cancelación de los Préstamos Hipotecarios
Especiales sobre el límite de emisión de Notas de Crédito Hipotecarias).-
El emisor de Notas de Crédito Hipotecarias estará obligado a cumplir en
todo momento con el porcentaje a que refiere el artículo 8º.
Si por la amortización total o parcial, ya sea a su vencimiento o en forma
de cancelación anticipada, de los Préstamos Hipotecarios Especiales o por
cualquier otra circunstancia, el importe de las Notas de Crédito
Hipotecarias excediera los límites señalados en el artículo 8°, las
entidades deberán recomponer el límite legal optando entre alguna de las
siguientes alternativas y/o alguna combinación de ellas:
A) Depositar dinero en efectivo, en títulos de deuda pública uruguaya
o en otros valores líquidos que autorice el Banco Central del Uruguay
(BCU), en la cuenta de la entidad emisora en el BCU y por hasta un
plazo máximo que la reglamentación determine.
B) Adquirir sus propias Notas de Crédito Hipotecarias a sus precios en
el mercado.
C) Otorgar nuevos Préstamos Hipotecarios Especiales.
D) Rescatar total o parcialmente Notas de Crédito Hipotecarias por el
importe necesario para restablecer los porcentajes legales o
reglamentarios necesarios, siempre y cuando dicha opción de rescate
esté prevista en los términos y condiciones de las Notas de Crédito
Hipotecarias.
La no recomposición dentro de los plazos que establezca la reglamentación
del porcentaje previsto en el artículo 8º, será considerada una infracción
de carácter grave, pasible de las sanciones que el BCU establezca.
El BCU fijará y otorgará un plazo perentorio a la entidad emisora para la
readecuación a los límites que correspondan, mediante las alternativas
previstas en el presente artículo. El vencimiento de dicho plazo sin que
la entidad emisora hubiera dado cumplimiento a la readecuación
correspondiente, será considerado una infracción de carácter grave,
pasible de las sanciones correspondientes por parte del BCU.
(Preferencia en caso de Proceso de Resolución Bancaria o de
liquidación).- Las Notas de Crédito Hipotecarias tendrán el carácter de
créditos preferentes en los términos del artículo 2372 del Código Civil.
En virtud de esta preferencia sus tenedores no estarán obligados a
aguardar a las resultancias de cualquier tipo de concurso de la
institución deudora de las Notas de Crédito Hipotecarias y gozarán de la
calidad de acreedores preferentes tanto en caso de configurarse un Proceso
de Resolución Bancaria (conforme a lo previsto en el artículo 40 de la Ley
Nº 18.401, de 24 de octubre de 2008) como en caso de liquidación de la
entidad emisora, frente a cualesquiera otros acreedores no preferentes,
con relación a los siguientes activos:
A) Los Activos de Cobertura definidos en el artículo 8º.
B) Las sumas de dinero y otros títulos previstos en el literal A) del
artículo 11.
C) Los seguros de vida, de crédito u otros que eventualmente existan y
cubran todo o parte de lo adeudado bajo los Préstamos Hipotecarios
Especiales, los que a efectos de la presente ley se denominarán "los
Seguros".
La citada preferencia se aplicará sobre los activos antes mencionados
hasta la concurrencia del monto equivalente al valor nominal adeudado bajo
todas las Notas de Crédito Hipotecarias emitidas por la institución
financiera en Proceso de Resolución Bancaria disuelta o en liquidación,
más el 5,26% (cinco con veintiséis por ciento) de dicho valor.
(Régimen de cobro de las Notas de Crédito Hipotecarias en el Proceso de
Resolución Bancaria o en la liquidación).- En caso de configurarse un
Proceso de Resolución Bancaria (artículo 40 de la Ley Nº 18.401, de 24 de
octubre de 2008) o en su defecto, en caso de declaración de liquidación de
la entidad emisora de Notas de Crédito Hipotecarias, la Corporación del
Ahorro Bancario (COPAB) deberá actuar de conformidad con los
procedimientos de solución previstos en el artículo 41 de la Ley Nº
18.401, y en forma inmediata a la declaración, procediendo a formar un
fondo de recuperación de patrimonio bancario separado (artículo 16 de la
Ley Nº 17.613, de 27 de diciembre de 2002) integrado exclusivamente por
los activos previstos en el artículo 12 de la presente ley, con arreglo a
lo dispuesto por los artículos 16, 17 y 18 de la Ley Nº 17.613, que a su
vez podrá ser transferido total o parcialmente a otra institución
financiera, de acuerdo con los mecanismos previstos en la Ley Nº 18.401.
El valor de dicho fondo será el valor nominal de las Notas de Crédito
Hipotecarias emitidas por la institución financiera más 5,26% (cinco con
veintiséis por ciento) de dicho valor. A los efectos de integrar el fondo
hasta el valor referido, los activos se determinarán mediante
procedimiento de sorteo.
El producido del fondo mencionado en el inciso anterior se destinará en
forma preferente a cancelar el capital e intereses adeudados bajo todas
las Notas de Crédito Hipotecarias pendientes de pago emitidas por la
institución en Proceso de Resolución Bancaria o en liquidación, a prorrata
con relación al monto adeudado bajo cada Nota de Crédito Hipotecaria.
Si existiere un saldo remanente luego de cancelar la totalidad de las
Notas de Crédito Hipotecarias emitidas y pendientes de pago, el mismo se
integrará a la masa concursal.
Si de la administración o venta de dicho fondo no resultaren fondos
suficientes para cancelar la totalidad de lo adeudado a los tenedores de
Notas de Crédito Hipotecarias emitidas por la institución sometida a
Proceso de Resolución Bancaria o en liquidación, éstos concurrirán por el
importe no cancelado con los restantes acreedores quirografarios de la
masa, cobrándose de su producido a prorrata de sus respectivos créditos y
sin ningún tipo de preferencia ni privilegio.
Sección IV
De la supervisión y control
(Supervisión del Banco Central del Uruguay).- La actividad a ser
desarrollada por las instituciones financieras al amparo de la presente
ley está comprendida dentro de las facultades generales de regulación,
supervisión y control de instituciones de intermediación financiera del
Banco Central del Uruguay (BCU).
El incumplimiento por parte de las instituciones financieras de cualquiera
de las previsiones contenidas en la presente norma será sancionado por el
BCU con las sanciones previstas en el artículo 20 del Decreto-Ley Nº
15.322, de 17 de setiembre de 1982, con las modificaciones introducidas
por las Leyes Nos. 16.327, de 11 de noviembre de 1992, y 17.613, de 27 de
diciembre de 2002.
Para el caso de infracción de las instituciones emisoras a lo dispuesto en
los artículos 10 y 11, regirán las sanciones previstas en la Ley Nº
16.749, de 30 de mayo de 1996.
CAPITULO II
CANCELACION ANTICIPADA DE CREDITOS HIPOTECARIOS
(Cancelación anticipada).- Todo deudor de un préstamo hipotecario con
destino a vivienda podrá cancelar en forma anticipada y en cualquier
momento, total o parcialmente lo adeudado por concepto de capital,
abonando los intereses devengados hasta ese momento, siempre y cuando
abone conjuntamente con las sumas antes mencionadas, los costos
administrativos y financieros de pérdida por reinversión sufridos por el
acreedor como consecuencia de la cancelación anticipada, siempre que hayan
transcurrido por lo menos cinco años desde el otorgamiento del préstamo.
Los costos administrativos no podrán superar el 1% (uno por ciento) del
saldo del capital adeudado, y los costos financieros de pérdidas por
reinversión se determinarán de acuerdo con las tasas medias para préstamos
para vivienda, publicadas por el Banco Central del Uruguay para el período
correspondiente al momento de la cancelación, en la moneda
correspondiente.
La facultad concedida al deudor en este artículo es irrenunciable.
CAPITULO III
OTRAS DISPOSICIONES RELATIVAS A LA EJECUCION
Sustitúyense los artículos 35 y 36 de la Ley Nº 18.125, de 27 de abril de
2007, por los siguientes:
"ARTICULO 35. (Delimitación de la presente ejecución). La presente
ejecución se confiere a los créditos, por suma de dinero líquida y
exigible, garantizados con hipoteca, destinados a la adquisición,
construcción, refacción o ampliación de vivienda, por instituciones de
intermediación financiera, públicas o privadas, así como por fiduciarios
de fideicomisos financieros y siempre que el actor sea primer preferente
al cobro en el inmueble.
ARTICULO 36. (Delimitación con otros regímenes). La ejecución de
crédito hipotecario que no cumpla los presupuestos del artículo 35 de la
presente ley se regirá por lo previsto en los artículos 377 y siguientes
del Código General del Proceso y disposiciones modificativas.
Se regulará por el régimen de la ejecución extrajudicial de la Carta
Orgánica del Banco Hipotecario del Uruguay y disposiciones modificativas:
A) La ejecución de créditos hipotecarios otorgados por el Ministerio
de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, sin importar la
fecha de otorgamiento del crédito.
B) La ejecución de créditos otorgados por el Banco Hipotecario del
Uruguay con anterioridad a la vigencia de la presente ley, aunque hubieran
sido ampliados o novados con posterioridad.
C) La ejecución de créditos a que refiere el inciso primero del
artículo 34 de la presente ley".
En caso que la tasación catastral que establece el valor real de
inmuebles ubicados en zonas urbanas y suburbanas objeto de ejecución
forzada judicial, ejecución extrajudicial o venta judicial, no incluyera
el valor de las construcciones, la misma podrá ser sustituida por tasación
extrajudicial, presentada por el ejecutante o actor.
CAPITULO IV
DISPOSICIONES GENERALES
Sustitúyese el literal D) del artículo 123 de la Ley Nº 16.713, de 3 de
setiembre de 1995, en la redacción dada por el artículo 6º de la Ley Nº
17.202, de 24 de setiembre de 1999, por el siguiente:
"D) Valores emitidos por empresas públicas o privadas uruguayas,
valores o cuotapartes de fondos de inversión uruguayos y Notas de Crédito
Hipotecarias emitidas por instituciones públicas o privadas de acuerdo a
lo establecido en la ley de creación de ese instrumento. En todos los
casos se requerirá que coticen en algún mercado formal y que cuenten con
autorización del Banco Central del Uruguay. El máximo de inversión
admitido al amparo del presente literal será del 25% (veinticinco por
ciento)".
Facúltase al Poder Ejecutivo a establecer regímenes de tributación por
las Notas de Crédito Hipotecarias creadas por la presente ley, que las
equiparen progresivamente, teniendo en cuenta la moneda de emisión con el
tratamiento impositivo dispensado por nuestro sistema tributario a los
títulos de deuda pública en cuanto al gravamen de sus rentas y al
patrimonio.
Sala de Sesiones de la Cámara de Senadores, en Montevideo, a 8 de
setiembre de 2009.
RODOLFO NIN NOVOA, Presidente; CLAUDIA PALACIO, Prosecretaria.
MINISTERIO DE VIVIENDA, ORDENAMIENTO
TERRITORIAL Y MEDIO AMBIENTE
MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS
Montevideo, 14 de Setiembre de 2009
Cúmplase, acúsese recibo, comuníquese, publíquese e insértese en el
Registro Nacional de Leyes y Decretos, la Ley por la que se autoriza a las
instituciones de intermediación financiera a emitir notas de crédito
hipotecarias para incentivar el otorgamiento de préstamos de vivienda.
RODOLFO NIN NOVOA, Vicepresidente de la República en ejercicio de la
Presidencia; CARLOS COLACCE; ANDRES MASOLLER.