Ley 14.219
Se modifica el régimen vigente en materia de arrendamientos y se dan
nuevas normas sobre desalojos y lanzamientos.
El Consejo de Estado ha aprobado el siguiente Proyecto de Ley.
CAPITULO I
DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
CUALQUIERA FUERE SU DESTINO
Sección 1
Contratos que se celebren con posterioridad
a la vigencia de esta ley
Los precios, plazos y demás elementos de los contratos de
arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles destinados a
casa-habitación, comercio industria o cualesquiera otros destinos de
los previstos en esta ley, que se celebren a partir de la vigencia de
la misma, se regirán por sus disposiciones y las del Código Civil, en
cuanto corresponda.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 101 de la ley N.o 13.659,
de 2 de junio de 1368, en la redacción dada por el artículo 41 de la ley
N.o 13.870, de 17 de julio de 1970, el Estado garantiza, por el término
de veinte años, a contar de la vigencia de la presente ley, bajo
responsabilidad de daños y perjuicios, el régimen de libre contratación
en los arrendamientos para las construcciones cuyo trámite de
autorización ante las Intendencias Municipales se hubiere iniciado a
partir de la fecha indicada, y en el futuro.
Las partes fijarán un solo precio en moneda nacional, sin
escalonamiento, para todo el plazo del contrato. Dicho precio se
actualizará automáticamente cada doce meses, desde la celebración del
contrato y hasta la entrega de la finca. Lo establecido precedentemente
es sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso final del artículo 76 de
esta ley.
La actualización se determinará aumentando el alquiler vigente en el
mismo porcentaje de aumento que se ha operado en el valor de la Unidad
Reajustable (UR artículos 14 y 15) durante los doce meses inmediatos
anteriores al mes en el cual debe operarse la actualización de acuerdo
al inciso anterior.
Los contratos de arrendamiento para casa-habitación y otros destinos
que no sean industria y comercio, tendrán un plazo mínimo de dos años.
En los arrendamientos para industria y comercio el plazo mínimo será de
cinco años aún cuando se pacte uno menor. Si se pactare un plazo menor a
cinco años, el término restante hasta completar los cinco años,
beneficiará únicamente al arrendatario. Vencidos los plazos a que se
refiere este inciso el arrendador podrá solicitar el desalojo de
la finca con plazo de un año.
Al vencimiento del plazo contractual, si las partes no celebraren
un nuevo contrato, el arrendatario tendrá derecho a un año de prórroga,
salvo casos en que el destino sea industria o comercio.
Dicha prórroga operará automáticamente por el mero hecho de no hacerse
entrega del inmueble en la fecha convenida.
Vencido el plazo de prórroga establecido en el artículo anterior,
el arrendador podrá solicitar en cualquier momento el desalojo de la
finca con plazo de un año.
Sección 2
Contratos con plazo contractual pendiente
Los contratos celebrados antes de la vigencia de la presente ley,
con plazo contractual pendiente, se regirán, al vencimiento del mismo,
por lo dispuesto en los artículos 4.o y 5.o de esta ley.
Los contratos de arrendamiento para casa-habitación y otros destinos
con plazo contractual pendiente del que hayan transcurrido más de dos
años a contar de su celebración, se actualizarán automáticamente a partir
de la vigencia de esta ley sobre la base del último alquiler y de acuerdo
al porcentaje de variación de la UR (Unidad Reajustable artículos 14 y
15) operado desde que se cumplieron los dos años del contrato hasta la
fecha, y en lo sucesivo, anualmente, por el mismo procedimiento.
Hasta la entrega de la finca, el precio así determinado conforme
al artículo anterior, se actualizará automáticamente en la forma prevista
en el inciso segundo del artículo 3.o de la presente ley.
Sección 3
Contratos con plazo contractual vencido
Los plazos legales acordados por la ley número 13.659, de 2 de junio
de 1968 y sus modificativas, cesarán a partir de la vigencia de la
presente ley, sin perjuicio de las prórrogas que se establecen.
Prorróganse hasta el 30 de junio de 1976 todos los contratos
celebrados con anterioridad a la fecha de vigencia de la presente ley,
con plazo contractual vencido. Vencido el término de la prórroga, el
arrendador podrá solicitar el desalojo con plazo de un año.
Todos los contratos de arrendamiento para casa-habitación y otros
destinos con plazo vencido, cuyos precios resulten de revisiones de
alquiler, convenios, rebaja de alquiler o alquileres prorrogados vigentes
al 17 de diciembre de 1968, se actualizarán automáticamente a partir de
la vigencia de esta ley, en forma acumulativa, sobre la base del último
alquiler y aumentándose en un porcentaje igual al que se ha operado en
la UR (Unidad Reajustable artículos 14 y 15), desde que dicho alquiler
estuvo vigente, y en lo sucesivo, anualmente, por el procedimiento
general del artículo 3.o de esta ley.
El pago de las retroactividades por diferencias de alquiler generadas
en aplicación del régimen previsto en la ley N.o 13.659, de 2 de junio de
1968 y sus modificativas, se cumplirá de acuerdo a lo dispuesto en dichas
normas, acumulándose a todos los efectos al alquiler que resulte de la
aplicación de la presente ley.
A los efectos de esta ley, se entenderá por convenio con plazo
pendiente, a aquel celebrado al amparo de lo dispuesto por la ley N.o
13.659 y sus modificativas, cualquiera sea el destino de la finca, que
hubiera establecido precios del arriendo a regir con posterioridad a la
fecha de la presente ley.
CAPITULO II
DE LA APLICACION DE LA UNIDAD REAJUSTABLE
A los efectos de esta ley la UR prevista por el inciso 2.o del
artículo 38 de la ley N.o 13.728, de 17 de diciembre de 1968, se aplicará
-en todos los casos- de conformidad con lo establecido en el artículo
siguiente.
Declárase que los valores de la UR redondeados e interpolados
mensuales por cada mes, hasta junio de 1974 inclusive, son los
siguientes:
Reajuste
hasta junio/74 (*)
Valor desde el
en $ mes indicado en la
Meses (Inclusive) la UR primera columna
Indice %
aumento
Hasta diciembre/69 .............. 1.000 6,2500 525,00
De enero a diciembre/70 ......... 1.100 5,6818 468,18
De enero a diciembre/71 ......... 1.350 4,6296 362,96
De enero a setiembre/72 ......... 2.000 3,1250 212,50
Octubre/72 ...................... 2.200 2,8409 184,09
Noviembre/72 .................... 2.400 2,6042 160,42
Diciembre/72 .................... 2.600 2,4038 140,38
Enero/73 ........................ 2.800 2,2321 123,21
Febrero/73 ...................... 3.000 2,0833 108,33
Marzo/73 ........................ 3.200 1,9531 95,31
Abril/73 ........................ 3.400 1,8382 83,82
Mayo/73 ......................... 3.600 1,7361 73,61
Junio/73 ........................ 3.800 1,6447 64,47
Julio/73 ........................ 4.000
Agosto/73 ....................... 4.200
Setiembre/73 .................... 4.400
Octubre/73 ...................... 4.600
Noviembre/73 .................... 4.800
Diciembre/73 .................... 5.000
Enero/74 ........................ 5.200
Febrero/74 ...................... 5.400
Marzo/74 ........................ 5.600
Abril/74 ........................ 5.800
Mayo/74 ......................... 6.000
Junio/74 ........................ 6.250
(*) A partir de esta fecha los cálculos dependerán de los futuros
valores de la UR que se fijen por el Poder Ejecutivo. Para períodos
de doce meses anteriores, el índice se calculará por el cociente del
valor de la UR del mes anterior dividido por el del mismo mes en el
año anterior. El aumento porcentual será siempre 100 veces la
diferencia entre el Indice y la unidad.
Para los meses siguientes el Poder Ejecutivo deberá fijar los valores
de la UR que deberán ser publicados en el mes siguiente a cada uno, en el
"Diario Oficial" y en dos diarios de la capital.
Si en la fecha en que deba realizarse un reajuste de acuerdo a lo
establecido en los artículos anteriores aún no se hubiera publicado el
último valor de la UR se podrá correr un mes hacia atrás el período de
doce meses que determina el aumento de actualización.
Las modificaciones de precios de los arrendamientos que se mantendrán
vigentes por períodos anuales, comenzarán siempre a regir desde el primer
día del mes siguiente.
CAPITULO III
CASA - HABITACION
Normas generales
Si el precio resultante de la actualización del alquiler superare
el 25 % (veinticinco por ciento) de los ingresos mensuales líquidos del
núcleo habitacional ocupante de la finca, el nuevo alquiler será rebajado
hasta el porcentaje referido. Cuando los ingresos mensuales líquidos del
núcleo habitacional sean inferiores a 25 UR (veinticinco Unidades
Reajustables, artículos 14 y 15) el porcentaje máximo de afectación se
reducirá al 20 % (veinte por ciento).
En ningún caso la rebaja podrá significar disminución de la renta
vigente, más los gastos y consumos previstos en el artículo 77 de esta
ley.
Cuando se opere la cesión prevista en el artículo 20 de esta ley, se
computarán los ingresos del arrendatario cedente en el momento de la
cesión y los de los cesionarios.
Esta norma no será de aplicación para los contratos que se celebren
con posterioridad a la vigencia de la presente ley.
La acción de rebaja de alquiler se promoverá dentro de los noventa
días perentorios siguientes a la vigencia de esta ley, y en lo sucesivo
dentro de los sesenta días hábiles y perentorios posteriores a la
publicación a que se refiere el artículo 15 de la presente ley.
En el caso previsto por el artículo 7.o el plazo para deducir la
acción de rebaja será de cuarenta y cinco días contados desde el momento
allí establecido.
Cuando de la acción de rebaja prevista en el artículo anterior resulte
que el núcleo habitacional tiene ingresos mensuales inferiores a 25 UR
(veinticinco Unidades Reajustables, artículos 14 y 15) la prórroga
prevista en el artículo 10 será de dos años. En todo caso que de la
acción de rebaja resulte que el núcleo habitacional tiene ingresos
mensuales inferiores a 50 UR (cincuenta Unidades Reajustables, artículos
14 y 15), deberá comunicarse a INVE a fin de que se les otorgue prioridad
para la ocupación de las viviendas económicas que se construyan, así como
en cualquier plan que se concrete para la adquisición de vivienda.
La acción de rebaja no alcanza al inquilino, aunque tenga ingresos
inferiores a los indicados, siempre que sea propietario de bienes
inmuebles de cualquier clase, incluso rurales, y cuando la suma de sus
valores fiscales supere los $ 5:000.000 (cinco millones de pesos).
El arrendador o subarrendador podrá deducir acción tendiente a que se
modifique el alquiler resultante de la aplicación del 25% (veinticinco
por ciento) del núcleo habitacional, cuando a su juicio haya cambiado la
situación económica de dicho núcleo. A tales efectos se computarán los
ingresos de los doce meses anteriores inmediatos a la fecha de la demanda
de revisión. Esta acción podrá deducirse sólo una vez durante cada
bienio. La modificación del arrendamiento cuando correspondiere regirá
desde la fecha de la demanda. El Juez, en la sentencia determinará si la
diferencia de alquiler deberá abonarse al contado o hasta en cinco cuotas
iguales y consecutivas.
A los efectos de los artículos anteriores se entenderá por ingresos
mensuales líquidos los nominales que por cualquier concepto tenga el
núcleo habitacional, menos los descuentos o retenciones legales que
correspondan.
El ingreso será el promedio de los ingresos líquidos percibidos en los
doce meses anteriores inmediatos a la fecha de la vigencia del nuevo
alquiler.
Se entenderá por núcleo habitacional, el integrado por el arrendatario
o subarrendatario y todos los demás habitantes de la finca, con excepción
del servicio doméstico debidamente afiliado al Banco de Previsión Social,
sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso 3.o del artículo 16 de esta
ley.
El contrato de arrendamiento y los derechos que otorgan al
arrendatario de casa habitación las leyes vigentes, benefician por su
orden a su cónyuge o ex-cónyuge en caso de divorcio a los ascendientes o
descendientes de primer grado e hijos adoptivos, cuando hayan convivido
con el arrendatario desde la celebración del contrato o hayan sido
denunciados al contratar o durante todo el año inmediato anterior a la
desvinculación del arrendatario. No regirán estas exigencias tratándose
del cónyuge.
En los casos de divorcio o de separación de cuerpos el Juez de la
causa determinará cual de los cónyuges continuará en el goce del
arriendo.
En caso de desvinculación del titular del arriendo, la que deberá
comunicarse en forma fehaciente al arrendador en un plazo no mayor de
sesenta días hábiles siguientes a la misma, se operará la cesión legal en
favor de las personas mencionadas que hayan formulado la comunicación, en
el orden establecido en el inciso primero. La cesión prevista en los
incisos anteriores podrá operarse por una sola vez, salvo el caso del
cónyuge e hijos menores.
CAPITULO IV
LOCALES CON DESTINO A INDUSTRIA O COMERCIO
Normas generales
Desde la vigencia de la presente ley, todos los contratos de
arrendamiento de fincas destinadas a industria o comercio, se
actualizarán de acuerdo al porcentaje de variación registrado en el
valor de la UR (Unidad Reajustable, artículos 14 y 15) en el plazo de
los últimos doce meses aplicado al último alquiler. Se exceptúan los
arrendamientos con plazo contractual inferior a tres años, los cuales al
cumplimiento de dicho plazo y en base al precio vigente establecido para
el tercer año, se actualizarán conforme a lo expresado.
Los contratos a que se refiere el artículo anterior, desde la
vigencia de esta ley o del cumplimiento de tres años en caso de plazos
contractuales vigentes, se prorrogarán en su plazo por cuatro años, con
alquileres que se actualizarán cada doce meses según el mismo
procedimiento indicado en el artículo 3.o de esta misma ley hasta la
desocupación de la finca, teniendo el arrendador al vencimiento del plazo
de prórroga, la facultad de desalojar con plazo de un año.
CAPITULO V
DEL SUBARRENDAMIENTO
La facultad de subarrendar total o parcialmente deberá constar por
escrito.
Se presumirá que hay subarriendo cuando se trate de ocupantes por más
de tres meses que no sean parientes hasta el cuarto grado, del
arrendatario o de su cónyuge, con excepción del servicio doméstico
debidamente afiliado al Banco de Previsión Social.
Esta presunción admite prueba en contrario.
CAPITULO VI
DE LAS EXCEPCIONES
Durante la vigencia de los plazos legales de arrendamiento no podrá
deducirse acción de desalojo excepto las que se promuevan con referencia
a:
1.o Los inmuebles expropiados.
2.o Las fincas alquiladas de acuerdo con las leyes números 9.624, de 15
de diciembre de 1936, y su decreto reglamentario de 7 de noviembre
de 1941; 9.980, de 13 de diciembre de 1940; 10.765 de 26 de agosto
de 1946 y el artículo 20 de la ley N.o 11.490, de 13 de setiembre
de 1950, cuando de acuerdo con el artículo 15 de la citada en
primer término, modificado por el artículo 41 de la presente ley,
no se hubiera realizado la sustitución de garantía dentro del plazo
y forma en ella previstos.
3.o Los inmuebles arrendados o subarrendados cuyos contratos hubieran
sido resueltos por incumplimiento del arrendatario o
subarrendatario por sentencia ejecutoriada y sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 59 de esta ley.
La acción contra el subarrendatario corresponderá al arrendatario
pero el arrendador podrá subrogarlo, o actuar directamente contra
aquél o contra ambos, si la falta de cumplimiento del
subarrendatario implica también una transgresión del contrato de
arrendamiento.
4.o A) Cuando el propietario posea una o varias fincas que están
arrendadas o hayan sido construidas para habitación en la misma
localidad y no ocupe ninguna de ellas, podrá reclamar una para
su propia vivienda. Aún cuando habite su propia casa, podrá
reclamar una finca para que la habiten sus ascendientes y una
para cada uno de sus hijos que hayan contraído matrimonio,
cuando éstos o aquéllos no ocupen ninguna vivienda de la que
sean exclusivos propietarios o condóminos. Si el demandante
fuera propietario de varias fincas y durante el juicio de
desalojo quedara disponible una de ellas de características
similares o inferiores -a criterio del Juez- a las de la
solicitada en juicio, deberá darle prioridad, como arrendatario,
al inquilino demandado, el que podrá pasar a ocuparla en un
plazo no mayor de veinte días en las condiciones contractuales
o legales en base a las cuales ocupa la finca objeto de
desalojo. Si el arrendador no cumpliere con la obligación
establecida, se clausurará sin más trámite el desalojo.
B) Tratándose de una finca en condominio de origen sucesorio, o
derivado de la sociedad conyugal, uno de los condominios podrá
reclamarla, con la ratificación de los demás copropietarios,
para su propia vivienda, o para la de sus descendientes en
primer grado que hayan contraído matrimonio o para sus
ascendientes, cuando éstos o aquéllos no ocupen ninguna
vivienda de la que sean exclusivos propietarios o condóminos.
Cuando los condóminos posean varias fincas que estén
arrendadas o hayan sido construidas para habitación, el que no
ocupe ninguna de ellas podrá reclamar, con la ratificación de
los demás, una para su propia vivienda. Aún cuando habite su
propia casa podrá reclamar, con la ratificación de los demás
condóminos, una para sus ascendientes y una para cada uno de
sus hijos, que hayan contraído matrimonio, en caso de que éstos
o aquéllos no ocupen ninguna vivienda de la que sean exclusivos
propietarios o condóminos.
Se considerarán como única propiedad los casos en que los
condóminos de varias fincas de origen sucesorio, hayan
solicitado una de ellas para vivienda propia.
A los efectos de esta ley se consideran condóminos de origen
sucesorio aquellos que hayan adquirido la propiedad en todo o
en parte por el modo sucesorio, por causa de muerte. Las otras
situaciones, a los efectos de esta ley, se consideran condominio
de origen contractual con excepción de los derivados de la
sociedad conyugal.
Podrán, no obstante, dar el desalojo los condóminos que tengan
la calidad de cónyuge entre si en el momento de promoverse la
acción referida.
A los efectos dispuestos por esta ley, no se reputará
condominio a aquél constituido exclusivamente entre parientes
hasta el segundo grado, con anterioridad al 31 de mayo de 1974.
En los casos de los incisos precedentes, el demandante que
tenga varias propiedades deberá expresar los motivos que han
determinado la selección de la finca y reseñar la situación de
los arrendamientos de cada una, indicando el alquiler vigente e
inmediato anterior a las fechas desde las cuales rigen los
mismos. Si se probare la omisión de una o varias de las
fincas arrendadas en la referida reseña, se clausurará el juicio
de desalojo, de oficio o a petición de parte, siendo de cargo
del actor los tributos y costos causados.
El Juez examinará el mérito de los fundamentos expuestos y no
hará lugar a la causal excepcional de desalojo, cuando por las
circunstancias del caso la promoción de aquél sirva o haya
servido para obtener aumentos de arrendamientos que excedan los
autorizados por la ley.
En tales situaciones, los aumentos pactados que excedan los
autorizados por la ley serán anulados y se rechazará la demanda,
imponiéndose al actor el pago de tributos y costos.
Esta sentencia será notificada a todos los arrendatarios del
actor.
C) Tratándose de condominios de origen contractual constituidos
con anterioridad al 31 de mayo de 1974, se requerirán las
siguientes condiciones:
a) Que se haya otorgado la escritura de enajenación o la promesa
tenga fecha cierta anterior a la arriba indicada.
b) Cumplir con los demás requisitos de las letras A) y B)
precedentes.
En este caso, si se probare la inexistencia de alguna de las
condiciones requeridas, se clausurará el juicio de desalojo, de
oficio o a petición de parte, siendo de cargo del actor los
tributos y costos causados.
En los casos previstos en el numeral 4.o del artículo anterior, la
finca deberá ser ocupada efectivamente dentro del plazo de ciento veinte
días de su desocupación por quienes tengan derecho a ello de acuerdo con
la demanda de desalojo, y no podrá dársele otro destino que el de la
finca habitación no podrá ser enajenada ni arrendada total o
parcialmente antes de transucrrir un plazo de dos años, a partir de la
fecha en que quedó desocupada.
Cuando el estado de conservación de la finca requiera la realización
de obras de reparación, el Juez, a solicitud fundada de parte, podrá
ampliar el plazo para la ocupación hasta en ciento ochenta días más.
No regirá la prohibición de enajenar o arrendar en los siguientes
casos:
1º) Por razones de salud del ocupante de la finca, ya sea el propietario,
el ascendiente o descendiente que haya contraído matrimonio,
debidamente comprobadas por un tribunal integrado por tres médicos
designados por el Juez que entendió en la causa de desalojo.
2º) Por divorcio.
3º) Por razones de trabajo, cuando el ocupante de la finca sea destinado
a desempeñar funciones o tareas o inicie una actividad o tarea fuera
de la localidad donde está ubicado el inmueble, y deba permanecer
fuera de ella por no menos de dos años, circunstancia que deberá ser
debidamente probada ante el Juzgado que hubiese entendido en el
juicio de desalojo.
4º) Por enajenación forzada.
5º) Cuando circunstancias supervinientes tornen inadecuada la vivienda ya
sea por fallecimiento, incapacidad física, desintegración o
ampliación del núcleo familiar u otras análogas.
6º) Cualquiera otra causa de entidad similar a las anteriores a criterio
del Juez.
Tampoco, durante la vigencia de los plazos legales de arrendamiento
podrá deducirse acción de desalojo, excepto las que se promuevan con
referencia a:
1º) Los inmuebles de propiedad del Estado, de los Entes Autónomos,
Servicios Descentralizados, Corte Electoral, Tribunal de Cuentas,
Tribunal de lo Contencioso-Administrativo, Gobiernos Departamentales,
de personas públicas no estatales, instituciones cooperativas,
sociales, culturales, educacionales, asistenciales, de beneficencia,
deportivas, gremiales o políticas, que gocen de personería jurídica y
sean reclamados para ocuparlos a los efectos del cumplimiento de sus
fines, pudiendo el Juez apreciar la necesidad razonable del desalojo.
La ocupación deberá hacerse efectiva dentro de los ciento veinte días
a partir de la fecha de entrega del inmueble.
2º) Las fincas para habitación, cuyo desalojo se solicite para
reconstrucción parcial o total. En ambos casos, las reconstrucciones
deberán duplicar, por lo menos, la capacidad locativa de la unidad
habitacional cuyo desalojo se solicita, si no lo impiden las
ordenanzas municipales.
Entiéndese por duplicación de la capacidad locativa la del número
de ambientes destinados a habitación siempre que no se disminuya la
superficie edificada total y se incluya la ampliación proporcional
de los servicios sanitarios.
3º) Los inmuebles arrendados o subarrendados para cualquier destino
que no sea habitación, cuyo desalojo se solicite para reconstrucción
total o parcial. El costo de las obras proyectadas que importen
reconstrucción según resulte de los documentos estimativos que se
presenten o de la pericia que se practique en caso de controversia,
deberá ser igual o mayor al 50% (cincuenta por ciento) del valor del
inmueble determinado de conformidad con las disposiciones legales que
rigen en materia de impuestos de herencias.
No obstante, no se tendrá en cuenta el costo de las obras
proyectadas, cuando la reconstrucción signifique la transformación
del bien, en su totalidad, para casa-habitación.
4º) Las fincas destinadas a habitación a las cuales se cambie el destino,
siempre que la reconstrucción sea total y se cuadruplique, por lo
menos, el valor del inmueble determinado de conformidad con las
disposiciones legales que rigen en la materia de impuestos de
herencias.
5º) Las fincas ruinosas, cuyo estado apreciará el Juez, previa inspección
ocular e informe pericial de la autoridad municipal cuando
correspondiere o del Cuerpo Nacional de Bomberos, según las
circunstancias.
Estas fincas no podrán volver a ser arrendadas ni ocupadas hasta
tanto el Juzgado en que se tramitó el desalojo, resuelva que han
perdido aquel carácter, previo informe de la autoridad municipal
cuando correspondiere o del Cuerpo Nacional de Bomberos, según las
circunstancias.
6º) Cuando el propietario posea una o más fincas arrendadas para
industria, comercio u otros destinos en la localidad, siempre que los
arrendatarios tengan una antigüedad mayor de cuatro años, podrá
reclamar solamente una de ellas para instalarse él o su hijo en esa
misma finca, debiendo ser el giro del nuevo comercio, industria u
otros destinos distintos del que estaba funcionando.
El propietario o su hijo deberán ocupar personalmente el inmueble
sin admitirse ninguna forma societaria, por un plazo mínimo
ininterrumpido de cinco años a partir de la desocupación del local
salvo el caso de fallecimiento o incapacidad superviniente declarada
judicialmente.
El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas
en este inciso, le hará pasible de las sanciones establecidas en el
artículo 71 de la presente ley.
Las excepciones establecidas en este artículo no podrán ser
deducidas mientras exista plazo contractual pendiente.
Los condóminios de origen contractual, los accionistas de sociedades
anónimas o en comandita y los promitentes compradores de cuotas de
condominio podrán promover todas las acciones que esta ley acuerda a los
propietarios. No obstante solamente podrán promover acción de desalojo
para su propia vivienda o para sus ascendientes o descendientes, cuando
los bienes objeto de la acción reúnan las condiciones de habitabilidad
mínima indispensable, comprobada por las oficinas técnicas competentes
del Municipio de radicación del bien en los términos previstos en el
apartado C) del numeral 4.o del artículo 24 de esta ley.
No estarán comprendidas en las normas de esta ley, con excepción de
las contenidas en el Capítulo VII y Sección I del Capítulo VIII, las
siguientes situaciones:
A) Las fincas para vivienda que se alquilen por temporada.
Considérase contrato por temporada el arrendamiento de inmuebles
en las zonas balnearias, delimitadas por los Gobiernos Departamentales
respectivos fuera de los límites del departamento de Montevideo.
a) Cuyo plazo de vivienda no sea superior a cinco meses; o,
b) Que, aún contratado por un plazo mayor, haya sido suscrito con
fecha anterior al 7 de octubre de 1964 y la finca no sea domicilio
del arrendatario.
El plazo de desalojo será de quince días. El inquilino que
retenga la finca arrendada por temporada por más tiempo del
acordado en el contrato será responsable de los daños y perjuicios
que esa retención indebida irrogue al arrendador.
En los casos en que se compruebe la utilización ilegítima del
contrato de arrendamiento por temporada, el arrendador será
condenado, preceptivamente, en los tributos y costos y en los daños
y perjuicios causados al arrendatario.
B) Fincas arrendadas con destino a organismos o empresas internacionales,
oficinas diplomáticas y consulares.
C) Los arrendatarios de casa-habitación que sean propietarios de fincas
construidas o adquiridas al amparo de leyes o reglamentaciones
especiales.
D) Los arrendatarios que posteriormente a la celebración o renovación de
sus contratos hayan incorporado a su patrimonio o arrendado en la
misma localidad una vivienda que posea comodidades similares o
superiores a las existentes en la finca que arrienda.
E) Los arrendatarios o subarrendatarios que integren un núcleo
habitacional cuyos ingresos mensuales líquidos sean superiores al
equivalente a 130 UR (ciento treinta Unidades Reajustables, artículos
14 y 15).
Para la determinación de los ingresos mensuales líquidos se tomará
en cuenta el promedio de los ingresos percibidos durante los doce
meses anteriores a la promoción de la acción de desalojo.
Cuando existan hijos menores, o incapaces a su cargo los referidos
ingresos se incrementarán en el equivalente a 20 UR (veinte Unidades
Reajustables, artículos 14 y 15) por cada uno.
F) Los arrendatarios o subarrendatarios de fincas habitación que integren
un núcleo habitacional, a cuyos integrantes corresponda el pago del
impuesto al patrimonio, con un patrimonio fiscalmente ajustado
superior al equivalente a 3.000 UR (tres mil Unidades Reajustables,
artículo 14 y 15). A los solos efectos de lo previsto en el inciso
anterior y en el presente, la Dirección General Impositiva informará
exclusivamente, a pedido del Juzgado, si el arrendatario o
subarrendatario se encuentra comprendido o no en esta situación.
G) A partir de los dos años de la vigencia de la presente ley, el
Estado (Poderes Legislativos, Ejecutivo y Judicial; Entes Autónomos,
Servicios Descentralizados y Municipios) y organismos paraestatales,
cuando sean arrendatarios o subarrendatarios.
H) El arrendataio que no habitare la finca en forma efectiva y
continuada durante seis meses consecutivos sin causa razonable, o que
hubiera satisfecho en otra sus necesidades de vivienda. Cuando el
abandono pueda reputarse definitivo, el desalojo podrá promoverse
aunque no haya transcurrido dicho plazo. El plazo de desalojo será de
sesenta días.
En las situaciones previstas en los literales anteriores, con excepción
de los literales A) y H), el arrendador queda facultado para promover el
desalojo de la finca con plazo de un año.
En los casos de los numerales 4.o del artículo 24 y 1.o, 2.o, 3.o, 4.o
y 6.o del artículo 26 si se efectuara traslación de dominio por acto
entre vivos antes le hacerse efectivo el desalojo, se clausurará el
juicio cualquiera sea su estado, salvo que el adquirente sea aquel para
el cual se solicitó el desalojo.
No se aplicará esta disposición en los casos de los numerales 2.o, 3.o
y 4.o del artículo 26 si el adquirente toma a su cargo las obligaciones
del enajenante mediante ratificación en el respectivo expediente.
En las situaciones previstas en el numeral 4.o del artículo 24, el
Juez podrá ampliar, a solicitud del demandado, el plazo de prueba hasta
sesenta días, por razones fundadas.
En los casos comprendidos en los apartados 2.o, 3.o, 4.o y 5.o del
artículo 26 cuando se tratare de fincas de apartamentos o pisos cuyos
locales se arrienden separadamente, deberán promoverse los desalojos de
todos los locales afectados por las reconstrucción proyectada y no se
decretará ningún lanzamiento hasta que haya sentencia ejecutoriada en
todos los juicios iniciados contra los arrendatarios comprendidos.
Rechazada que sea uno sola demanda, a petición de parte o de oficio se
decretará sin más trámite, la clausura de todos los restantes desalojos
pendientes. Similar clausura se operará si alguno de los inquilinos
desalojados renovara contrato o se celebrara nuevo arrendamiento respecto
a alguno de los apartamentos o locales motivo de juicio.
En ningún caso podrá hacerse uso de la causal a que se refiere este
artículo, cuando existan arrendatarios con plazo contractual pendiente,
cuyos locales o apartamentos estén comprendidos en la reconstrucción
proyectada.
El acto al promover juicio de desalojo por las causales de los
numerales 2.o, 3.o y 4.o del artículo 26, deberá acompañar copia del
proyecto y memoria descriptiva de las obras que se proponga realizar, y
la constancia de haber iniciado los trámites para la obtención de los
permisos oficiales de construcción.
Dentro de los ciento ochenta días de intimado el desalojo deberá
agregar la constancia de que se ha aprobado el permiso de construcción.
Si así no lo hiciere se clausurarán de oficio los procedimientos, salvo
que el actor pruebe fehacientemente que la demora en la obtención del
permiso no le es imputable.
Las obras deberán comenzar dentro de los ciento veinte días contados
a partir del momento en que el edificio quede totalmente desocupado.
Durante ese plazo la finca no podrá ser arrendada
Tratándose de fincas de apartamentos o pisos cuyos locales se
arrienden separadamente, el Juez, de oficio o a petición de parte,
agregará por cuerda, cuando estén en estado, los expedientes seguidos
respecto de unidades habitacionales integrantes de un mismo edificio.
En los casos de los numerales 4.o del artículo 24 y 2.o 3.o, 4.o y 6.o
del artículo 26, el propietario cuya demanda fuere rechazada, no podrá
promover nueva acción por la misma causal, hasta después de un año de
haber quedado ejecutoriada la sentencia por la que no se hizo lugar al
desalojo.
El plazo para el desalojo, en los casos previstos en el artículo
24, con excepción del numeral 2.o; y 1.o y 5.o del artículo 26, será de
un año. En los desalojos promovidos al amparo de los numerales 2.o del
artículo 24 y 1.o del artículo 26 serán de aplicación, en lo pertinente,
las leyes especiales que correspondan, sin perjuicio de las disposiciones
especiales que rijan para el Ministerio de Defensa Nacional y Ministerio
del Interior. En la situación prevista en el numeral 5.o del artículo 26
el plazo lo establecerá el Juez atendiendo las circunstancias del caso,
no pudiendo exceder de ciento ochenta días.
Si el arrendatario de una casa de inquilinato o de otro tipo de finca
que determine la convivencia entre los inquilinos del mismo edificio,
promoviere escándalos u observare una conducta tal que comprometiera
gravemente la corrección de costumbres o la vida pacífica de la comunidad
de inquilinos, el arrendador, o el coinquilino perjudicado podrá pedir
judicialmente su desalojo con el plazo del artículo 36 de esta ley.
Los funcionarios del Estado que se encuentren prestando funciones
en el extranjero, o fuera de su residencia habitual en el departamento,
podrán deducir acción amparados en la causal prevista por el apartado 4.o
del artículo 24 cuando exista resolución que disponga su retorno al lugar
de origen. En tal caso el plazo para el desalojo será de un año, contado
a partir de la fecha de la intimación respectiva.
Cuando exista plazo contractual pendiente estos funcionarios podrán
ampararse en dicha causal, siempre que se haya consignado expresamente en
el contrato dicha circunstancia.
Los porteros, cuidadores, limpiadores, jardineros de casas en
balnearios, encargados y en general todos los empleados, que están al
servicio de conventillos, casas de inquilinatos, apartamentos,
escritorios o similares, y a los cuales se les proporcione vivienda en
el propio edificio que sirven, con la única compensación que por tal
concepto autoricen las leyes, reglamentos, laudos de Consejos de
Salarios, o resolución de COPRIN, no tienen la calidad de arrendatarios.
Podrán ser desalojados con plazo de treinta días, y no podrán oponer
otras excepciones que las que acrediten su calidad de arrendatario,
subarrendatario, promitente comprador o propietario, todo debidamente
instrumentado.
El comodatario de un bien inmueble, aún si tuviera la calidad de
precario, no modifica dicha calidad por el hecho de abonar los consumos
de luz, agua corriente, gas u otros que se deriven del uso del mismo o
por haberlos registrado a su nombre.
Corresponde al intimado probar que no tiene la calidad de comodatario,
en la forma exigida por el artículo anterior. El desalojo será con plazo
de quince días.
En todos los casos de desalojos cuyos plazos legales sean de quince
días, la sentencia de primera instancia, que haga lugar al desalojo, será
inapelable.
A partir de la vigencia de la presente ley, los arrendatarios y
subarrendatarios contra quienes se hubiere promovido acción de desalojo,
deberán abonar el precio del arriendo que corresponda de acuerdo al
régimen establecido en la misma.
CAPITULO VII
DE LAS GARANTIAS
El locador, sublocador, sus representantes o administradores de
propiedades no podrán exigir en garantía del arrendamiento una suma
superior al monto de cinco meses de alquiler tratándose de fincas
destinadas a habitación y de diez meses cuando tuvieren otros destinos.
Para los contratos que se celebren en el futuro, el arrendatario deberá
integrar el depósito en Obligaciones Hipotecarias Reajustables, los que
se considerarán por su valor de cotización en la Bolsa de Comercio, a la
fecha de constitución de la garantía. Dichos depósitos deberán realizarse
en el Banco Hipotecario del Uruguay, dentro de los quince días de
celebrado el contrato de arrendamiento.
No obstante lo dispuesto en el inciso precedente el arrendatario podrá
constituir garantía personal.
El Banco Hipotecario del Uruguay centralizara la totalidad de los
depósitos en garantía arrendamientos; las garantías constituidas con
anterioridad deberán también depositarse en el mismo Banco.
En caso de incumplimiento de lo dispuesto en los incisos precedentes,
serán pasibles de una multa que el Juez fijará entre una y cinco veces el
monto del depósito retenido. La infracción será denunciada ante el
Juzgado de Paz de ubicación del inmueble. Comprobada la infracción, el
Juez librará mandamiento de embargo por las sumas correspondientes al
monto del depósito, intereses de los títulos y multas respectivas,
siguiéndose los trámites del juicio ejecutivo. La multa pertenecerá por
mitades al denunciante y al Departamento Financiero de la Habitación del
Banco Hipotecario de Uruguay.
Cada vez que aumente el precio del arrendamiento, el arrendador o
subarrendador podrá exigir al arrendatario o subarrendatario que complete
el depósito en garantía de arrendamiento de acuerdo con lo establecido en
este artículo, dentro del plazo de sesenta días contados a partir de su
fijación siempre y cuando no se trate de depósitos efectuados en
Obligaciones Hipotecarias Reajustables.
En la oportunidad prevista en el inciso anterior el arrendatario
deberá, en su caso, convertir la totalidad de la garantía depositada en
Obligaciones Hipotecarias Reajustables. Los arrendatarios y
subarrendatarios podrán realizar la conversión mediante entregas en
Obligaciones Hipotecarias Reajustables en diez cuotas mensuales, iguales
y consecutivas, sin perjuicio de lo establecido en el inciso anterior.
El incumplimiento de las obligaciones previstas en los dos incisos
precedentes, dará lugar a la rescisión del contrato de arrendamiento. La
mora operará de pleno derecho.
Cuando se haya constituido fianza personal de un contrato de
arrendamiento y el precio del mismo aumente por cualquier motivo en
función del contrato, de la ley o de un pronunciamiento judicial, o
varíen las condiciones del arriendo, el fiador deberá ratificar la fianza
otorgada extendiéndola al nuevo precio. De no proceder a la ratificación,
la fianza continuará garantizando el precio anterior y el arrendatario
deberá presentar nuevo fiador dentro de los sesenta días de vigencia del
nuevo precio o complementar la garantía con depósitos en Obligaciones
Hipotecarias, dentro del plazo y condiciones previstos en el artículo
anterior, bajo apercibimiento de rescisión. Puesto en mora el
arrendatario, los gastos de la intimación serán de cargo del mismo.
Las fianzas personales que se constituyan a partir de la vigencia de
la presente ley, se entenderán ratificadas de pleno derecho cuando se
incremente el precio del arriendo en función de lo dispuesto en el
Capítulo I.
No habiendo acción judicial iniciada por el arrendador o subarrendador,
podrá el arrendatario o subarrendatario sustituir la fianza personal por
la garantía del alquiler en Obligaciones Hipotecarias Reajustables.
El arrendador o subarrendador no podrá oponerse a la sustitución. En
caso de negativa del arrendador o subarrendador, el arrendatario o
subarrendatario seguirá los procedimientos de la obligación y
consignación, debiendo efectuarse esta última en el Banco Hipotecario
del Uruguay.
Sustitúyese el artículo 15 de la ley N.o 9.624, de 15 de diciembre de
1936, por el siguiente:
"Artículo 15.:
A) En caso de renuncia o exoneración de un funcionario, o de cese en
su calidad de tal de un jubilado o pensionista, el o los inquilinos
deberán sustituir la garantía de la Contaduría General de la Nación,
por otra a satisfacción del propietario o administrador, o por el
depósito de cinco meses de arrendamiento en Obligaciones Hipotecarias
Reajustables por su valor de cotización en la Bolsa de Comercio al día
de la constitución de la garantía. En este último caso, si el
arrendador se opusiere, el inquilino podrá hacer directamente el
depósito en el Banco Hipotecario del Uruguay, dentro de los noventa
días de habérsele notificado por la oficina en forma personal o por
cedulón, el inquilino deberá probar ante la misma, que ha depositado
la garantía de alquileres, o que le ha sido aceptada otra fianza. Si
así no lo hiciere, la Contaduría General de la Nación, podrá iniciar
acción de desalojo ante el Juzgado de Paz en que esté ubicada la finca
arrendada, cualquiera fuere el monto del alquiler. El Juez otorgará
un plazo de treinta días al demandado para que desocupe el bien,
vencido el cual si no se hubieren opuesto excepciones, se procederá
al lanzamiento, a solicitud de la Contaduría General de la Nación.
En este último caso y sin que ello implique suspensión de los
procedimientos, la Contaduría General de la Nación lo comunicará a
los efectos que corresponda a las Intendencias Municipales y al
Instituto Nacional de Viviendas Económicas.
Si la finca estuviera desocupada y las llaves no fueran entregadas
a la Contaduría General de la Nación, ésta solicitará la entrega
judicial, la que se otorgará sin más trámite.
B) En caso de haberse deducido oposición de excepciones, la sentencia de
primera instancia que haga lugar al desalojo no admitirá recurso
alguno. De la acción de desalojo entablada, se notificará al
propietario o administrador.
C) En todos los casos en que transitoriamente no pueda descontarse la
totalidad de los alquileres contratados, el saldo no retenido
deberá ser abonado en la Caja de Servicio de Garantía de Alquileres,
en forma mensual y dentro de los diez primeros días de cada mes
vencido. La falta de pago determinará que la oficina pueda proceder
al desalojo.
D) En los casos de fallecimiento del funcionario o jubilado que no
dejaren causahabientes con derecho a pensión, se procederá de acuerdo
con el apartado A).
Si existieran causahabientes con derecho pensionario podrán abonar
los alquileres en la forma especificada en el apartado C) con las
consecuencias previstas en el mismo. Una vez decretada la pensión se
descontará de la misma el importe del arrendamiento. Si no existiera
derecho pensionario se procederá de acuerdo con el apartado A) de
este artículo.
E) En los casos de divorcios, separación de cuerpos o de hecho, cuando
continúe habitando la finca motivo del arrendamiento, el cónyuge que
no firmó el contrato tendrá un plazo de seis meses para sustituir la
garantía por Obligaciones Hipotecarias Reajustables o por otra a
satisfacción del arrendador. Si se encuentra en condiciones legales
podrá optar por ofrecer garantía de la Contaduría General de la Nación
quedando en todos estos casos en calidad de inquilino. Vencido dicho
término sin que se realice dicha sustitución, se procederá al desalojo
por parte de la Contaduría y siempre que medie solicitud escrita del
firmante del contrato. El plazo de seis meses comenzará a contarse al
día siguiente a la notificación hecha por la oficina, de que se debe
sustituir la garantía. En el caso de separación de hecho, esta
circunstancia deberá probarse por certificado expedido por el Juzgado
de Paz de ubicación del bien, en donde conste la declaración de tres
testigos hábiles que atestigüen también que la persona interesada
permanece viviendo en la finca objeto del arrendamiento. El plazo de
seis meses para sustituir la garantía comenzará a contarse a partir
del día siguiente de la notificación del auto que ordene la separación
provisional de los cónyuges o de la sentencia de divorcio en su caso
o de la situación de hecho prevista.
F) En todo caso, hasta tanto no se haya procedido al lanzamiento el
inquilino podrá sustituir la garantía, quedando en tal supuesto,
clausurados de oficio los procedimientos. La Contaduría General de
la Nación creará un fondo de reserva para atender los quebrantos
ocasionados por este servicio el cual estará integrado por un 25 %
(veinticinco por ciento) de la recaudación anual que se efectúe por
concepto de comisión de alquileres."
Amplíase el límite previsto por el artículo 3.o de la ley N.o 9.624,
de 15 de diciembre de 1936 y concordantes, en las cantidades suficientes
para absorber los aumentos que resulten de la aplicación de la presente
ley.
CAPITULO VIII
DE LA COMPETENCIA LA PERSONERIA Y EL PROCEDIMIENTO
Sección 1
Procedimientos generales
En todas las cuestiones que se susciten referidas a arrendamientos,
desalojos y lanzamientos, serán competentes los Juzgados de Paz del
lugar de ubicación del inmueble.
Cuando se reclamen daños y perjuicios la competencia se determinará en
razón de la cuantía del asunto.
Para iniciar la acción de desalojo no se requiere acreditar el
derecho de propiedad sobre la finca arrendada; pero el actor o sucesor,
a cualquier título, deberán acompañar el contrato de arrendamiento o
subarrendamiento o su certificación por escribano, siempre que la
locación o sublocación no se hayan pactado verbalmente.
La acción de desalojo se acuerda:
A) Al arrendador, subarrendador o titular de un derecho real de goce en
los bienes inmuebles.
B) Al acreedor anticrédito, sin perjuicio de lo establecido en el
artículo 50 de la presente ley.
Esta acción procede contra:
A) El arrendatario o subarrendatario.
B) Los ex-condueños del inmueble dividido o adjudicado, así como los
encargados, guardadores y, en general, los ocupantes de inmuebles a
título precario, y los previstos en los artículos 35 y 36 de esta ley.
Con la intimación de desalojo en que se indicará el plazo, se citará
al demandado de excepciones para que las oponga dentro del plazo de diez
días hábiles y perentorios. En todos los casos se colocará también una
cédula en lugar visible, intimando al demandado a que manifieste si en el
bien desalojado existen subarrendatarios, indicando en su caso el nombre
y domicilio. Si no diere los nombres y domicilios o éstos estuvieran
fuera del radio o sección judicial del inmueble, el juicio seguirá su
curso sin la notificación a éstos, siendo responsable el demandado para
con los subarrendatarios de acuerdo a la actitud que adocte.
En caso de desalojo por mora en el pago de los arrendamientos, el Juez
concederá un plazo de veinte días, citando al demandado de excepciones en
la forma preceptuada en el artículo anterior.
En todos los casos, si no se opusieren excepciones, el juicio quedará
terminado sin otro trámite, computándose los plazos desde el día
siguiente a la intimación respectiva.
Si se opusieran excepciones, se procederá conforme a los artículos 889
a 893 del Código de Procedimiento Civil, siendo apelable en estos
juicios, solamente el auto a que se refiere el artículo 890 del Código
citado, el que no haga lugar a la apertura a prueba, y la sentencia
definitiva, sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 52 de esta ley.
La sentencia definitiva de segunda instancia así como las providencias
ulteriores a la misma no admitirán recurso ordinario o extraordinario de
especie alguna.
El actor podrá acumular a la acción de desalojo la ejecutiva por
cobro de arrendamientos, lo que podrá hacerse conjuntamente con la
demanda de desalojo o posteriormente.
Presentada la solicitud, el Juez librará mandamiento de embargo, y
trabado el mismo, se seguirá el juicio por cobro de alquileres en pieza
separada por vía ejecutiva, conforme a los artículos 887 y siguientes del
Código de Procedimiento Civil.
No obstante, adeudándose alquileres, servicios accesorios o impuestos
que sean de cargo del arrendatario, aun antes de la intimación, podrá el
actor pedir se decrete el embargo preventivo, mediante información
sumaria que acredite que el arrendatario intenta extraer los bienes
sujetos a privilegio (inciso 4.o del artículo 2.370 del Código Civil).
La acción que acuerda el apartado B) del inciso 1.o del artículo 45
con noticia del arrendador sólo podrá ser ejercida cuando por la mora del
arrendatario preexistente se perjudique el derecho del acreedor
anticrético. El arrendatario podrá desinteresar al acreedor y quedará
legalmente subrogado.
Los juicios de desalojo contra malos pagadores quedarán clausurados
si dentro del plazo para oponer excepciones, el inquilino consignare
la suma adeudada más el 60 % (sesenta por ciento) de esa suma como pago
de los intereses tributos y costos devengados. El arrendatario o
subarrendatario se beneficiará una sola vez con la clausura del
respectivo juicio.
En los juicios de desalojo contra malos pagadores no se admitirá
recurso alguno por el demandado contra la sentencia definitiva de primera
instancia, si no se acredita simultáneamente por el desalojado que ha
consignado en el Banco de la República Oriental del Uruguay (artículo 57)
el importe de los alquileres devengados hasta ese momento y comisión del
depósito, debiendo el mismo, para poder continuar el trámite, acreditar
mes a mes el mismo extremo.
En caso de no mediar las justificaciones mencionadas, los recursos se
tendrán por no deducidos y a petición del desalojante se decretará el
lanzamiento, que no podrá ser aplazado y contra el cual no habrá recurso
alguno.
Procede la reforma de los plazos señalados en la intimación si el
arrendatario moroso, dentro del término acordado consignare el importe
de los arrendamientos devengados, los intereses legales y las costas del
juicio.
La consignación deberá hacerse constar por diligencia en autos.
Con citación del actor, el Juzgado ampliará el plazo hasta completar
el que corresponda al buen pagador, computado desde que empezó a correr,
de acuerdo con intimación primitiva.
Si acordado el plazo máximo a un locatario por haber pagado el
alquiler o arrendamiento, y durante el plazo fijado no lo hiciere previa
intimación tendrá igual derecho el actor para pedir la reducción del
plazo y en este caso regirá el artículo 48 de esta ley.
En los casos de este artículo, el Juzgado resolverá, por expediente
sin otro trámite y del fallo no habrá recurso alguno.
La reforma del plazo señalado se decretará por una sola vez en cada
caso.
En todo juicio de desalojo y hasta la entrega del bien desalojado,
cualquiera de las partes podrá solicitar la realización de una inspección
judicial o inventario del bien, al solo efecto de comprobar el estado de
conservación del mismo, de las mejoras en él efectuadas y los
desperfectos existentes o comprobar si el uso que se hace de la cosa
arrendada cumple con los fines del contrato.
Esta diligencia podrá ser delegada por el Juez al Alguacil,
facultándolo a requerir el empleo de la fuerza pública para su
cumplimiento.
En los juicios de desalojo cualquiera fuere la causal invocada,
cuando el arrendatario hubiere desocupado la finca el Juez podrá acordar
al arrendador la tenencia del inmueble a título de medida cautelar, bajo
caución. Deberá dejarse constancia del estado de conservación del bien,
se practicará el inventario correspondiente y se designará depositario
en caso de existir bienes muebles.
Si no se hubiesen opuesto excepciones u opuestas, hubiese recaído
sentencia ejecutoriada favorable al locador, si el inquilino desocupara
la finca, el Juez la entregará a aquél sin otro trámite.
Considérase incurso en mora al arrendatario que no pague el alquiler
o renta dentro de los diez días hábiles inmediatos siguientes a la
intimación. Esta no podrá ser hecha sino diez días después de aquel en
que el pago debió efectuarse.
Los tributos y costos de la primera intimación de pago serán de cargo
del actor; los de las ulteriores, a cargo del intimado, haya o no caído
en mora. Si hubiera contienda, regirá en lo pertinente, el artículo 688
del Código Civil.
No será necesaria la oblación de los alquileres cuando se consigne a
consecuencia de una intimación de pago, y en este caso, la comisión del
depósito será de cargo del arrendatario.
Cuando los tributos y costos de la intimación correspondan al
arrendatario, éste deberá depositar, como pago de los mismos, un 20 %
(veinte por ciento) de la suma intimada.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, la omisión
contumaz en el pago puntual de los arrendamientos, servicios accesorios,
gastos comunes, consumos e impuestos a cargo del arrendatario, será
causal de rescisión del contrato de arrendamiento.
Cuando el inquilino oblare el alquiler y éste no fuere aceptado por
el arrendador, podrá aquél en lo sucesivo consignarlo sin más trámite
y esa consignación surtirá efectos de pago desde la fecha de la misma,
siempre que se presentare en el Juzgado dentro de los dos días hábiles de
efectuada, el comprobante respectivo.
En este caso será de cargo del arrendador la comisión del depósito.
Cuando el arrendatario o subarrendatario desconociera el nombre y
dirección de la persona a quien debe oblar el alquiler, la citación podrá
efectuarse en la persona a quien hubiera hecho efectivo el último pago
del alquiler, y en el domicilio en que el mismo se hubiera efectuado.
Por esta gestión no se cobrarán tributos judiciales y la comisión del
depósito será de cargo del locador.
Las consignaciones que los interesados deben hacer en cumplimiento
de las disposiciones ordenadas por la presente ley, serán hechas en
cualquier dependencia del lugar del Banco de la República Oriental del
Uruguay.
Las acciones estatuidas en los artículos 38, 68, 69, 71 y 73 inciso
2.o, la relativa a la reclamación de los daños y perjuicios prevista
en la última parte del apartado A) del artículo 28 y los juicios de
rescisión de contratos de arrendamiento, se seguirán por el procedimiento
previsto en los artículos 591 y 594 inclusive del Código de Procedimiento
Civil.
En los juicios rescisorios en que se reclamaren, además, daños y
perjuicios, el procedimiento será el del juicio ordinario regulándose la
competencia en razón de la cuantía del asunto.
En el caso del artículo 68, la sentencia tendrá efecto desde la fecha
de presentación de la demanda.
En las situaciones previstas por los artículos 1.253 del Código de
Procedimiento Civil y 1.816 del Código Civil, será optativo del
arrendador demandar previamente la rescisión del contrato o iniciar de
plano el desalojo por mal pagador.
Las sentencias pasadas en autoridad de cosa juzgada dictadas antes o
después de la publicación de la presente ley que declaren rescindido
cualquier contrato que haya habilitado a una persona a ocupar un
inmueble, darán derecho al actor a solicitar directamente el lanzamiento
sin necesidad de tramitar previamente el juicio de desalojo.
El Juez, apreciando las circunstancias del caso, podrá aplazar el
lanzamiento por un plazo de hasta noventa días.
Los administradores de bienes inmuebles, por el solo hecho de serlo,
obligarán a los propietarios o arrendadores de los bienes que
administren, en los actos y contratos que celebren con los inquilinos u
ocupantes.
Aunque no exista mandato expreso, se reputará que representan a los
dueños o locadores en todas las gestiones administrativas o judiciales,
que deduzcan en su calidad de tales a nombre de aquéllos o que les sean
promovidas en esa misma calidad.
Constituirá prueba suficiente de la calidad de administrador a los
efectos preindicados el documento público o privado en que se haya hecho
entrega a quien invoque tal carácter, de la administración de la finca de
que se trate.
En caso de impugnación se presumirá que una persona tiene la calidad
de administrador de un bien, cuando haya expedido recibos de pago de
renta, consumos, impuestos u otros comprobantes similares.
La exhibición en juicio de recaudos de esa naturaleza en número no
inferior a cuatro, configurará plena prueba de la condición alegada.
Las probanzas referidas en los dos incisos anteriores podrán ser
presentadas en cualquier etapa del procedimiento.
Cuando el administrador sea actor, será prueba bastante de su
legitimación, el certificado notarial que lo acredite como tal.
La actuación personal del propietario o arrendador de un inmueble no
supondrá revocación de las facultades del administrador, salvo expresa
manifestación de aquél. Aún producida tal manifestación, el dueño o
locador no podrá desconocer los actos y hechos consentidos por el
administrador hasta ese momento, sin perjuicio de las acciones que le
competan frente a él por los excesos en que pueda haber incurrido.
Están comprendidos en los derechos y obligaciones que esta ley
atribuye a los propietarios, los promitentes compradores de inmuebles
cuya promesa esté inscripta y todos los demás titulares de derechos
reales.
Los promitentes compradores con promesa inscripta, podrán invocar la
causal del apartado A) del numeral 4.o del artículo 24, cuando acrediten
que la promesa está inscripta con una antigüedad de tres años a la fecha
de promoción del juicio.
Tratándose de los inmuebles a que se refiere la ley número 10.751, de
25 de junio de 1946, los promitentes compradores sólo podrán promover
desalojo si justificaren que se ha realizado la efectiva incorporación
del bien al régimen de dicha ley.
Los juicios de desalojo promovidos por promitentes compradores antes
del 1.o de junio de 1968, de conformidad con las disposiciones legales
entonces vigentes, continuarán rigiéndose por dichas disposiciones hasta
su finalización.
Pasados los plazos señalados para los desalojos se procederá a
petición de parte a lanzar al ocupante a su costo, teniendo el Juez la
facultad en casos de enfermedad o fuerza mayor justificada, para aplazar
el lanzamiento hasta por sesenta días.
Los lanzamientos que se decreten en los juicios de desalojo, no podrán
hacerse efectivos hasta transcurridos quince días hábiles a contar del
siguiente a la notificación del demandado, y el decreto de lanzamiento no
podrá ser objeto de recurso alguno.
Sección II
Procedimientos especiales
La acción de rebaja de alquiler se promoverá en los plazos previstos
en el artículo 17, debiendo los arrendatarios o subarrendatarios con
la demanda, acompañar declaración jurada de cada uno de los integrantes
del núcleo habitacional ocupantes del inmueble, de sus ingresos, y la
prueba documental correspondiente mediante certificado público o privado.
El Juez al sustanciar la demanda decretará la suspensión del pago del
aumento que sobrepase el porcentaje fijado en el inciso primero,
confiriendo traslado al demandado por un término de quince días hábiles
y perentorios para contestar la demanda, siguiéndose de mediar oposición
el procedimiento de los artículos 591 a 594 del Código de Procedimiento
Civil.
El precio del arriendo que resultare regirá desde la fecha de vigencia
del nuevo alquiler, fijado conforme a la presente ley.
Cuando se comprobaren declaraciones juradas falsas, el arrendatario o
subarrendatario quedará excluído de los beneficios de esta ley, y el Juez
al decretarlo, declarará rescindido el contrato de arrendamiento
disponiendo a pedido de parte el lanzamiento inmediato con tributos y
costos.
El que presentare a los efectos de la demanda a que se refiere este
artículo una declaración jurada falsa para obtener la rebaja del nuevo
alquiler, será castigado con seis a veinticuatro meses de prisión.
La desvinculación del titular del arriendo previsto en el artículo
20, podrá acreditarse por cualquier medio de prueba. En caso de
controversia, se seguirá el procedimiento establecido por los artículos
591 a 594 inclusive, del Código de Procedimiento Civil.
En caso de probarse la existencia de una cesión fraudulenta o
improcedente, el Juez declarará rescindido el contrato y dispondrá a
pedido de parte el lanzamiento, condenando al arrendatario o a quien
alegare la cesión, al pago de los tributos y costos.
Tratándose de los contratos de arrendamiento con destino a industria
y comercio, el arrendatario tendrá la facultad de cederlos siempre que
se cumplan las siguientes condiciones:
A) Que la cesión se realice simultáneamente con la enajenación del
establecimiento, debiéndose mantener el mismo giro del negocio en
el local.
B) Que exista contrato con plazo contractual o legal vigente y que el
cedente acredite una antigüedad mínima de dos años de permanencia
en carácter de arrendatario respecto de la finca en que está instalado
el establecimiento.
C) Que durante ese lapso el cedente haya actuado al frente del
establecimiento. No regirán las condiciones establecidas en este
inciso ni en el anterior en caso de fallecimiento o imposibilidad
física o mental del arrendatario.
D) Que se mantengan las garantías que se hubieran constituido, o se
constituyan en el caso de no existir, pudiéndose en todos ellos
sustituir las fianzas personales por el depósito de Obligaciones
Hipotecarias Reajustables en las condiciones establecidas en el
artículo 38 y siguientes de la presente ley.
E) Que el cesionario no merezca objeciones morales que puedan exponer al
arrendador a la pérdida del prestigio del local. Cuando se tratare
de personas jurídicas, las objeciones podrán referirse a la empresa
como tal o a los directores o socios con uso de la firma social.
F) En caso que la enajenación estuviere precedida de la celebración de
un compromiso de compraventa con entrega de la tenencia o posesión,
se reputará lícita la ocupación del local por el promitente comprador,
por el término máximo de doce meses, dentro del cual deberán
satisfacerse los intereses fiscales y de previsión social.
G) En el caso previsto en la letra anterior, el promitente comprador no
podrá ceder a terceros sus derechos de promitente comprador, sin que
previamente se hayan satisfecho, garantido o consolidado las deudas
fiscales y de previsión social por el período correspondiente al
primer enajenante, hasta la fecha de toma de posesión por el
adquirente.
La omisión de este requisito hará inoponible toda cesión del
arriendo ante el arrendador, reputándose ilícita la posesión de
ulteriores adquirentes, sin perjuicio del derecho del Registro
Público y General de Comercio a rechazar el documento de cesión.
Lo mismo será en caso de sucesivas cesiones, que sólo podrán
concretarse previa regularización de adeudos por los períodos
precedentes.
Para que la cesión surta efecto respecto del arrendador es
indispensable que el proyecto de la misma le sea notificada notarial
o judicialmente.
La notificación deberá ser acompañada de una copia firmada del
compromiso de enajenación, si existiere y, tratándose de personas
jurídicas, de la copia de los Estatutos del contrato de sociedad,
también firmados, y de un certificado notarial en que consten los
nombres completos y domicilios de los directores o socios con uso de
la firma social y el domicilio de la persona jurídica.
Dentro del plazo perentorio de diez días de la notificación de la
cesión prevista en el artículo anterior, deberá formalizarse la oposición
que solamente podrá fundarse en el incumplimiento de las condiciones
exigidas en este artículo. Deducida la oposición se sustanciará por el
procedimiento de los incidentes y se estará a lo que el Juez resuelva.
Contra esa decisión sólo cabrá el recurso de reposición.
Esta cuestión deberá plantearse y sustanciarse ante el Juzgado
competente para entender en el juicio de desalojo del local.
Como medida preparatoria podrá solicitarse la inspección ocular de
la finca sin previa notificación del arrendatario únicamente cuando esa
medida tenga por objeto justificar los hechos que hacen presumir el
subarrendamiento.
El Juez podrá decretar el allanamiento de la finca adoptándose en este
caso las medidas de seguridad necesarias para resguardar los bienes
existentes en la misma.
Podrá hacerse constar en el acta respectiva la información que
suministren al respecto las personas que se encuentren en la finca y los
vecinos de la misma.
Cuando el inquilino con plazo legal perciba por subarrendamiento un
precio mayor que el abonado al arrendador, podrá éste optar por aumentar
el precio hasta la cantidad percibida por el inquilino o rescindir el
contrato, aunque el subarrendamiento estuviere expresa o tácitamente
permitido.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso precedente, se operará la
cesión legal del arriendo en favor del subarrendatario cuando el
arrendador notifique judicialmente al locatario que queda excluido de
la relación locativa respecto de lo subarrendado. En caso de mediar
oposición se seguirá el procedimiento previsto en los artículos 591 a
594 inclusive, del Código de Procedimiento Civil.
En la situación prevista en el inciso anterior, a partir de la
notificación judicial que reciba el subarrendatario, deberá pagar
directamente al arrendador el precio del subarriendo. Este pago no se
suspenderá aunque mediare oposición del arrendatario.
Para hacer valer los derechos del artículo 78 los arrendatarios podrán
solicitar la inspección ocular del inmueble a los efectos de comprobar su
incumplimiento y reclamar al Juez intime dicho restablecimiento, fijando
un plazo no inferior a treinta días para la realización de los trabajos
pertinentes. A petición de parte, podrá aumentar o prorrogar dicho
término por causa justificada. Para el ejercicio de esta acción los
arrendatarios deberán estar al día en el pago de las obligaciones que
estén a su cargo.
Al resolver lo anteriormente establecido el Juez determinará el
porcentaje de rebaja del alquiler que correspondería en caso de
incumplimiento del arrendador entre el 30 % (treinta por ciento) y el
50 % (cincuenta por ciento). Si éste incumpliera en el plazo fijado, el
arrendatario, previo ejercicio de la acción de rebaja correspondiente,
pagará en adelante el alquiler con el abatimiento que se estableciere,
hasta que se restablezcan los servicios u obligaciones sin que el
arrendador pueda reclamar su devolución.
La aplicación del máximo de rebaja se tendrá por especialmente
justificada cuando en la finca vivan niños o ancianos y en todo caso se
remitirán los autos a la Justicia de Instrucción a sus efectos.
No se operará la reactualización del arrendamiento prevista por esta
ley hasta tanto se restablezcan los servicios accesorios.
Toda contienda que se suscite con motivo de la aplicación de la
presente ley, cuando no se haya previsto expresamente el procedimiento,
deberá sustanciarse y resolverse de conformidad con lo dispuesto en los
artículos 591 a 594 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO IX
DE LAS INFRACCIONES Y PENALIDADES
En caso de incumplimiento de lo establecido en los numerales 4.o del
artículo 24; 2.o, 3.o, 4.o, 5.o y 6.o del artículo 26 el propietario
incurrirá en una multa a favor del inquilino equivalente al importe de
diez a cuarenta y ocho meses del alquiler de la finca. Esta multa es
independiente de los daños y perjuicios que pudieren corresponder.
También se considera incumplimiento el desistimiento injustificado por
parte del arrendador, de la acción iniciada al amparo de las excepciones
establecidas en el inciso anterior, cuando este desistimiento sea
posterior a la sentencia dictada por el Juez.
En caso de enajenación del inmueble y habiéndose efectuado la
inscripción a que se refiere el artículo siguiente, el adquirente será
solidariamente responsable con el propietario de las infracciones a la
presente ley.
Con posterioridad a la inscripción en el Registro de una promesa de
compraventa de inmuebles, el promitente vendedor no podrá solicitar el
desalojo del bien prometido en venta por las causales referidas en el
inciso primero de este artículo.
La acción prescribirá a los cinco años de haber quedado configurada la
infracción.
Si el inquilino reclama sólo la multa, se seguirá el procedimiento
previsto en el artículo 70 de esta ley.
Si se hubiese arrendado nuevamente la finca y el precio del alquiler
fuere superior al que regía con el inquilino demandante, la multa se
calculará en base al precio del nuevo arrendamiento. En los demás casos
las multas se regularán en base al último alquiler abonado. La acción
corresponderá al ex-arrendatario ocupante de la finca o su sucesor.
Decláranse válidas las transacciones celebradas o que se celebren en
esta materia.
En la Sección "Desalojo" del Registro General de Arrendamientos y
Anticresis, se inscribirán las demandas promovidas de conformidad con lo
dispuesto en los numerales 4.o del artículo 24 y 2.o, 3.o, 4.o, 5.o y 6.o
del artículo 26 de la presente ley, con la constancia de las causales
respectivas y los elementos exigidos en el inciso A) del artículo 51 de
la ley N.o 10.793, de 25 de setiembre de 1946, en lo que fueren
aplicables. Este trámite no devengará tributos ni derechos de
inscripción.
El Juez, al decretar el desalojo ordenará la remisión de la
comunicación correspondiente para su inscripción en el Registro General
de Arrendamientos, lo que se hará mediante fotocopia, que se entregará en
el Registro el cual pondrá la constancia en el original que se devolverá
al Juzgado.
No se dará trámite a ninguna petición de la parte actora, hasta que se
produzca esta agregación.
En caso de entrega voluntaria de la finca, el demandado deberá
comunicar al Juzgado la fecha de la misma. Si no lo hiciere el arrendador
podrá pedir la comprobación judicial de ese extremo y en tal situación se
tendrá la fecha de la diligencia como la de desocupación a los efectos de
este artículo y de lo que disponen los artículos 30 y 32 de esta ley.
El Juzgado comunicará de oficio al Registro la fecha del lanzamiento o
de la desocupación del bien.
El arrendador que compeliere o indujere a su arrendatario a pagar de
cualquier manera una suma distinta del precio mismo del arriendo como
condición para que pueda firmarse el respectivo contrato o durante su
vigencia, o que impusiere cualquier obligación adicional ajena a las
insertas en el contrato, será castigado con seis a veinticuatro meses de
prisión.
La sanción penal será sin perjuicio de imputar el importe de lo
indebidamente percibido al pago de alquileres.
En la misma pena incurrirá el arrendatario que compeliere o indujera
a su arrendador a pagar de cualquier manera una suma de dinero no debida,
como condición para entregar la finca objeto del arriendo o pretendiere
obtener compensaciones materiales como precio de cesiones del
arrendamiento no permitidas por la ley o el contrato.
El arrendador, subarrendador o sus representantes que cobren al
arrendatario o subarrendatario indebidamente gastos judiciales, estarán
obligados solidariamente a pagar a los perjudicados una multa equivalente
a diez veces lo pagado. Se seguirá para su cobro el procedimiento
previsto en el artículo 70 de esta ley.
El que hiciere valer, en juicio de desalojo, una promesa de
compraventa como tal o como forma sustitutiva de un contrato de
arrendamiento o la constitución de un derecho real, simuladas o falsas,
será castigado con una pena de seis a veinticuatro meses de prisión.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, en caso de
incumplimiento por el desalojante y siempre que la simulación de la
promesa o de la constitución de derechos reales a efectos de invocarlos
en juicio de desalojo estuviera probada, ambas partes contratantes serán
responsables de las multas y daños y perjuicios que correspondieren.
Si se tratare de un caso de ocultamiento de una relación de
arrendamiento el responsable será el promitente vendedor.
En los desalojos promovidos por persona jurídica serán solidariamente
responsables por las multas y daños y perjuicios provocados por
incumplimiento del desalojante, los integrantes de sus directorios, que
hayan votado afirmativamente la decisión o los funcionarios responsables
de la adoptación de la misma.
Decláranse nulas las cláusulas de los contratos que establezcan
directa o indirectamente:
A) La renuncia anticipada de los plazos, derechos y demás
disposiciones de esta ley.
B) La obligación del pago por el arrendatario de gravámenes que las
leyes y ordenanzas pongan a cargo del propietario. Esta nulidad no
regirá en los casos en que los impuestos y tributos tengan como
presupuesto de hecho el uso u ocupación de la finca en cuyo caso su
pago corresponderá al arrendatario.
C) La prohibición de instalar en el edificio antenas receptoras para
canales de televisión.
D) La elevación del alquiler o su pago por adelantado a regir una vez
vencido el plazo del contrato o de las opciones si se hubieren
convenido.
E) La fijación del monto del alquiler o su pago en moneda extranjera.
Cuando así se hubiere pactado, el precio se convertirá a moneda
nacional a la cotización del tipo vendedor del mercado financiero
-o su sustitutivo que se establezca en el futuro- del día anterior
a la celebración del contrato.
Esta disposición no rige para los arrendamientos por temporada
celebrados con turistas extranjeros ni en los casos en que el
arrendamiento se celebre con un Estado extranjero, con organismos
internacionales, o con funcionarios o diplomáticos de países
extranjeros o de funcionarios extranjeros de organismos
internacionales o con empresas extranjeras o sus funcionarios,
cuando provengan del exterior.
El pago de los consumos, gastos comunes u otros servicios accesorios
a la locación será de cargo del arrendatario. Decláranse nulas las
cláusulas de los contratos con plazo contractual vencido, que directa o
indirectamente hayan puesto a cargo del arrendador dichos pagos.
Quedan exceptuados de lo dispuesto en esta norma los gastos
provenientes de las reparaciones o mejoras realizadas en el inmueble,
las que continuarán rigiéndose por el derecho vigente en la materia.
Los servicios accesorios a la locación no podrán suprimirse ni
reducirse salvo caso de fuerza mayor judicialmente declarada. Lo mismo se
entenderá en lo relativo a las obligaciones de cualquier clase,
expresamente pactadas o que hayan estado de cargo del arrendador o
subarrendador o durante el período ya cumplido de ejecución del contrato.
El arrendador o subarrendador que suprimiere o redujere los servicios
accesorios a la locación será penado con $ 10.000 (diez mil pesos) a $
200.000 (doscientos mil pesos).
Las infracciones previstas en la presente ley para las cuales no se
ha establecido sanción, darán lugar a la aplicación de multas hasta el
equivalente del importe de treinta meses de arrendamiento. La demanda se
deducirá ante el Juez competente para el desalojo, siguiéndose el
procedimiento previsto por el artículo 70. La multa, en caso de
corresponder, se adjudicará al demandante.
Las instituciones encargadas de cobrar los alquileres por cuenta de
terceros, en ningún caso podrán percibir de los inquilinos por concepto
de energía eléctrica, agua o impuestos, o cualquier otro rubro que sea
de cargo del inquilino, más de lo que fijen las cuentas respectivas.
Quien faltare a lo dispuesto por el inciso anterior, se hará pasible
de una multa equivalente a cincuenta veces lo que hubiere cobrado
indebidamente, que beneficiará al inquilino.
Sustitúyese el numeral 1.o del artículo 354 del Código Penal por el
siguiente:
"1.º El que mediante violencia, amenaza, engaño, abuso de confianza
o clandestinidad y con fines de apoderamiento o de ilícito
aprovechamiento, ocupare parcial o totalmente el inmueble ajeno".
En los casos del delito previsto por el artículo 354 numeral 1.o
del Código Penal, los Jueces tendrán libertad para apreciar la prueba con
arreglo a la libre convicción que se formen al respecto, fundamentando
expresamente las razones que tengan para ello.
En tales hipótesis, al resolverse el procesamiento, se proveerá de
oficio la desocupación del inmueble en un plazo de veinte horas,
sin perjuicio de las reclamaciones que en sede civil, pudieren
eventualmente corresponder.
CAPITULO X
DE LOS LANZAMIENTOS
Sección 1
Los lanzamientos que se decreten contra arrendatarios o
subarrendatarios, buenos pagadores, de fincas urbanas o suburbanas
destinadas a habitación o contra los ocupantes a título precario de
fincas de las citadas características propiedad del Estado, Entes
Autónomos y Servicios Descentralizados y Gobiernos Departamentales
excepto las de propiedad del Ministerio de Defensa Nacional y Ministerio
del Interior, quedarán sometidos a las disposiciones del presente
Capítulo.
Esta disposición sólo se aplicará, en cuanto a los ocupantes
precarios, a aquellos que hayan ingresado a las fincas del Estado y
organismos citados, en virtud de simple autorización o por contrato de
arrendamiento de servicios que se haya celebrado.
No quedarán amparados en lo dispuesto en el presente Capítulo los
casos comprendidos en los incisos 1.o, 2.o y 3.o del artículo 24;
artículo 28; artículo 33; inciso 2.o del artículo 64; y artículo 98 de
esta ley.
Sección 2
No podrán hacerse efectivos los lanzamientos contra el arrendatario,
el subarrendatario, buenos pagadores, o el ocupante precario previsto en
el artículo 83, que acrediten encontrarse en cualquiera de las
siguientes situaciones:
A) Poseer algunas de las calidades que se enumeran:
1.o Ser ahorrista individual del Departamento Financiero de la
Habitación del Banco Hipotecario del Uruguay y haber suscrito
compromisos de compraventa para la adquisición de su vivienda.
2.o Ser socio de una Unidad Cooperativa de Vivienda que haya
obtenido préstamo otorgado por el Banco Hipotecario del Uruguay
para la construcción de viviendas y haber obtenido el derecho a
la adjudicación de una vivienda que estuviere en fase de
construcción.
3.o Ser integrante de un Fondo Social de Vivienda con personería
jurídica otorgada, y adjudicatario de una vivienda en fase de
construcción financiada total o parcialmente, con recursos del
referido fondo social.
4.o Ser adjudicatario de una vivienda que se construya por los
Organismos del Sistema Público de Producción de Vivienda.
B) Estar construyendo efectivamente y sin interrupción, desde no más
de un año de antelación a la fecha en que le fuera notificado el
lanzamiento, su vivienda en la localidad y no ser propietario de
otra casa-habitación en ella.
C) Ser actor de un juicio de desalojo promovido al amparo de lo
dispuesto en el numeral 4.o del artículo 29 de la ley 13.659 de 2
de junio de 1968 o numeral 4.o del artículo 24 de la presente ley.
Para quedar comprendido en lo dispuesto en el artículo anterior,
el arrendatario, subarrendatario u ocupante precario deberán acreditar
los extremos allí exigidos dentro de los treinta días hábiles siguientes
y perentorios a la notificación del lanzamiento.
Acreditados los extremos necesarios, el Juez dispondrá la suspensión
del lanzamiento, la que podrá tener una duración de hasta doce meses
a contar de la fecha de presentación del petitorio.
Decretada por el Juez la suspensión, el actor del juicio podrá en
cualquier momento solicitar el cese de la misma, fundado en que el
demandado no reviste o ha perdido la calidad invocada o ha obtenido la
disponibilidad de una vivienda, sea aquella cuyo desalojo hubiera
solicitado u otra.
Para ello se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 591
a 594 del Código de Procedimiento Civil. La resolución que recaiga será
inapelable.
Sección 3
Los lanzamientos que se decreten no podrán hacerse efectivos cuando el
arrendatario y subarrendatario, buenos pagadores, u ocupantes precarios a
que se refiere el artículo 83, acrediten en el correspondiente juicio de
desalojo, haberse inscripto en el Registro de Aspirantes a Viviendas
de Emergencia.
No podrán inscribirse en dicho Registro los arrendatarios,
subarrendatarios u ocupantes precarios que se hubieren acogido al
régimen del artículo 85 de esta ley.
El Instituto Nacional de Viviendas Económicas (INVE), llevará el
registro a que se refiere el artículo anterior, debiendo los interesados
cumplir, bajo declaración jurada, los requisitos y condiciones que le
sean requeridos por el Organismo.
En caso de no haber oficina de INVE en la localidad, este Organismo
hará saber el lugar o repartición pública donde se verificará la
inscripción.
Sólo podrán inscribirse en el registro de aspirantes aquellos
arrendatarios que se encuentren comprendidos en lo dispuesto en el inciso
2.o del artículo 18 de esta ley.
Los interesados dispondrán, para verificar la inscripción de quince
días hábiles subsiguientes a la notificación del lanzamiento.
Presentada en los autos respectivos, dentro de los cinco días hábiles
siguientes, la constancia que INVE expedirá de la inscripción, el Juez
decretará sin más trámite la suspensión del lanzamiento, la que en ningún
caso podrá exceder de 12 meses.
Decretada la suspensión a que se refiere el inciso precedente, el
Juzgado, a pedido de la parte interesada, sin necesidad de escrito,
expedirá un certificado a los efectos de su presentación en INVE en donde
conste:
A) Nombre de la parte actora y demandada, libro, folio, número o ficha en
su caso.
B) Especificación de la causal del juicio.
C) Cualquier otra circunstancia que se estime de interés consignar.
El interesado deberá presentar en INVE el certificado expedido por el
Juzgado dentro de los noventa días siguientes a la inscripción en el
Registro. En caso contrario INVE dejará sin efecto la inscripción
efectuada, y el Juzgado podrá disponer de inmediato el lanzamiento
respectivo.
Sin perjuicio de todo lo dispuesto en la presente norma, cuando por
cualquier circunstancia se hubiere decretado el cese de la suspensión del
lanzamiento, éste no podrá hacerse efectivo sin previa notificación a
INVE, en su domicilio, la que podrá realizarse por telegrama colacionado
de conformidad al artículo 8.o de la ley N.o 13.355, de 17 de agosto de
1965.
Las adjudicaciones de viviendas de emergencia, que se harán por sorteo
entre los inscriptos de acuerdo a los programas, deberán ser publicadas
por lo menos en dos diarios de la capital y uno del correspondiente
departamento en su caso.
INVE notificará las adjudicaciones, personalmente o por telegrama
colacionado en el domicilio constituido por el adjudicatario, y las
comunicará al Juzgado respectivo, indicando los autos, el nombre del
beneficiario, y la fecha en que le fue notificada la adjudicación.
El arrendatario o subarrendatario u ocupante precario desalojados
deberán ocupar la vivienda que les sea adjudicada y dejar libre la que
ocupaban dentro de un plazo de diez días hábiles siguientes al de la
notificación de la adjudicación.
En caso contrario, quedará sin efecto de pleno derecho la adjudicación
realizada y el Juzgado de la causa ordenará, de oficio y sin otro
trámite, la diligencia del lanzamiento dispuesto.
Para la adjudicación de viviendas de emergencia a que se refiere
esta disposición, no regirán las prioridades que hayan sido establecidas
por otras normas vigentes.
Los arrendatarios y los ocupantes a cualquier título de viviendas
construidas por el Instituto Nacional de Viviendas Económicas, de acuerdo
a la ley N.o 13.728, de 17 de diciembre de 1968, no estarán amparados por
las disposiciones de las leyes de arrendamientos y desalojos. En todos
los casos, para la entrega del bien se seguirá el procedimiento sumario
establecido en los artículos 1.309 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil, sin perjuicio de la aplicación de las normas de la
ley N.o 9.723, de 19 de noviembre de 1937.
Sección 4
Los arrendatarios o subarrendatarios cuyos lanzamientos se
hubieren suspendido de acuerdo a lo previsto en el decreto N.o 707/973,
de 28 de agosto de 1973, continuarán abonando el alquiler que resulte de
la aplicación de las disposiciones del Capítulo IV del citado decreto
hasta la vigencia de la presente ley a partir de la cual los alquileres
a abonar serán los que resulten de la actualización que en ella se
establece.
Sección 5
El lanzamiento de las viviendas cuyo desalojo se haya solicitado en
virtud de la causal prevista en el inciso 9.o del artículo 29 de la ley
N.o 13.659, de 2 de junio de 1968 (fincas ruinosas) o inciso 5.o del
artículo 26 de la presente ley, sólo se podrá hacer efectivo cuando el
actor acredite mediante informe pericial realizado por la Dirección
Nacional de Bomberos o por sus dependencias en el interior de la
República, que existe inminente peligro de derrumbe.
En caso contrario, el arrendatario, subarrendatario u ocupante
precario podrán acogerse a lo dispuesto en el presente Capítulo.
El Informe pericial deberá ser ordenado por el Juzgado.
Lo dispuesto en el decreto N.o 303/973, de 30 de abril de 1973 y sus
normas reglamentarias será de aplicación a las viviendas construidas para
los inscriptos en el Registro de Aspirantes a Viviendas de Emergencia, en
lo que fuera pertinente.
Los contribuyentes podrán deducir en las declaraciones juradas que
deban realizar a efectos del pago de los impuestos a la Renta y
Patrimonio, el valor de las unidades habitacionales o de los alquileres
que las mismas devenguen, siempre que los arrendatarios o
subarrendatarios se hayan acogido a las suspensiones dispuestas por este
Capítulo y mientras la situación se mantenga.
Las situaciones anteriores a la vigencia de la presente ley,
comprendidas en lo dispuesto en los decretos N.os 707/973, de 28 de
agosto de 1973 y 805/973, de 25 de setiembre de 1973, continuará
rigiéndose por dichas normas, sin perjuicio de lo dispuesto por el
artículo 94 de la presente ley.
CAPITULO XI
DISPOSICIONES GENERALES
La cuenta de gastos comunes debidamente conformada se ejecutará de
acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 211 del Código de
Procedimiento Civil, una vez que el arrendatario haya sido legalmente
puesto en mora.
El arrendatario podrá realizar la instalación de antenas receptoras
para canales de televisión en las siguientes condiciones:
A) La instalación deberá ser de tipo profesional.
B) Si la antena causara vibraciones, zumbidos o cualquier otro tipo de
molestias, deberá completarla colocando elementos antivibratorios,
filtros para señales de radio y montaje sobre goma a fin de
subsanarlas.
C) Los daños causados en la mampostería del edificio para la instalación
de la antena serán reparados de inmediato por el arrendatario. Si no
lo hiciere éste, podrá hacerlo el propietario administrador,
debiendo el arrendatario reintegrarle su importe, conjuntamente con el
alquiler del mes inmediato siguiente, formando con éste una obligación
indivisible.
D) Si el propietario instalare en el edificio un sistema colectivo
receptor de canales de televisión, los arrendatarios no podrán
instalar su antena particular, debiendo retirar las que se encuentren
instaladas en el momento de empezar a funcionar el sistema colectivo.
La presente ley se aplicará a las fincas cualquiera sea el lugar de su
ubicación, arrendadas para casa-habitación, industria o comercio u otros
destinos, excepto los rurales, comprendidos por la ley N.o 12.100, de 27
de abril de 1954 y concordantes.
Las disposiciones de la misma que establezcan beneficios para los
inquilinos, sólo podrán invocarse por quienes tengan la calidad de buenos
pagadores, con excepción de lo establecido en el Capítulo VIII, en lo
pertinente, cuyas normas se aplicarán, igualmente, a los inquilinos malos
pagadores.
Quedan excluídos de las disposiciones de la presente ley, con
excepción de las contenidas en el Capítulo VII y Sección I del Capítulo
VIII, los contratos de arrendamientos celebrados con respecto a fincas
construidas con posterioridad al 2 de junio de 1968, conforme a lo
dispuesto por el artículo 101 de la ley N.o 13.659, de 2 de junio de 1968
-con la redacción dada por el artículo 41 de la ley N.o 13.870, de 17 de
julio de 1970- y artículo 2.o de la presente.
Cuando el propietario haya pagado dos o más mensualidades de tributos
nacionales, municipales, consumos u otros servicios accesorios, cuyo pago
se haya establecido en la ley o en el contrato a cargo del inquilino, la
deuda se reputará indivisible con el alquiler y su falta de pago tendrá
los mismos efectos que la del alquiler mismo. Los reembolsos podrán ser
exigidos hasta por tres mensualidades atrasadas en cada mes.
La constancia inserta en el recibo de pago del alquiler, constituirá
prueba suficiente de que los tributos o servicios accesorios han sido
exigidos al arrendatario.
En caso de concurrir la doble finalidad de habitación y otro destino,
las disposiciones de esta ley se aplicarán atendiendo lo principal.
No se considerará cambio del destino casa-habitación, sin perjuicio de
lo establecido en los incisos A) y C) del artículo 9.o de la ley N.o
10.751, de 25 de junio de 1946, la instalación en la finca arrendada de
una pequeña industria doméstica o artesanal, o el ejercicio de una
profesión universitaria o similar, siempre que el arrendatario y su
familia habiten la finca, cuando aquellas actividades no representen
inconvenientes para el vecindario por emanaciones, vibraciones, ruidos
molestos, ni cause deterioros a la finca, y cumpla con las disposiciones
municipales respectivas.
La valoración de estos extremos quedará a juicio del Juez competente.
Son obligaciones de los arrendadores, subarrendadores o de los
administradores, en su caso:
A) Entregar al arrendatario o subarrendatario copia simple, libre de
cargos, del respectivo contrato de arrendamiento o subarrendamiento,
la cual estará exonerada de todo tributo.
B) Presentar al arrendatario o subarrendatario, al requerir de éstos el
reintegro de los pagos que, por cuenta de los mismos hubieren
efectuado, los comprobantes y recibos correspondientes expedidos por
las oficinas públicas y privadas pertinentes, haciendo entrega de los
mismos a los interesados en el momento en que se hiciere efectivo el
pago, cuando ello fuera posible. Cuando no lo fuera por tratarse de
comprobantes unitarios, para deudas de varios inquilinos, u otras
razones fundadas, deberá extender a cada uno de ellos, recibos por la
cuota parte que le correspondiere. De no proceder así, podrá el
arrendatario o subarrendatario negarse a pagar dichas obligaciones.
C) Entregar al arrendatario o subarrendatario, en el momento en que
éstos hacen efectivo el pago del alquiler, el recibo correspondiente.
Los aportes que deban realizarse de acuerdo a la ley N.o 13.893, de 19
de octubre de 1970, podrán ser abonados en hasta treinta cuotas mensuales
y consecutivas a partir de la fecha de habilitación municipal.
No obstante, si al cumplirse el plazo de dieciocho meses, contados
desde la fecha de la autorización municipal del permiso de construcción
respectivo, no se hubiese verificado aún dicha habilitación a efectos de
la exigibilidad de las cuotas mencionadas, el plazo se contará desde el
vencimiento de dicho término de dieciocho meses.
Para quedar amparado a este beneficio la finca deberá ser destinada
efectivamente a arrendamiento por un plazo no inferior a tres años,
quedando exonerado, su propietario, durante ese plazo, del Impuesto al
Patrimonio y del Impuesto a la Renta.
El Poder Ejecutivo reglamentará todo lo relativo a la aplicación de
esta disposición.
Los contratos de arrendamientos que se celebren con posterioridad a la
fecha de vigencia de la presente ley estarán exonerados del 50 %
(cincuenta por ciento) del impuesto a los contratos.
La comisión por administración a cargo del inquilino generada por
la suscripción del contrato de arrendamiento no podrá exceder del 1 %
(uno por ciento) sobre el monto contractual de la locación; y podrá ser
abonada hasta en seis cuotas mensuales consecutivas conjuntamente con el
alquiler.
A partir de la vigencia de la presente ley, todos los contratos de
arrendamiento que se celebren deberán instrumentarse por escrito e
inscribirse en el Registro General de Arrendamientos y Anticresis dentro
del plazo de sesenta días. El Poder Ejecutivo dispondrá que la
inscripción de los contratos referidos a inmuebles situados fuera de
Montevideo, se efectúe en registros departamentales correspondientes al
lugar de ubicación de aquéllos.
El Poder Ejecutivo suministrará el personal y medios materiales
suficientes para atender el servicio de que se trata.
La obligatoriedad de la inscripción comenzará a regir a partir del 1.o
de enero de 1975, fecha desde la cual se computará el término para la
inscripción de los contratos celebrados con anterioridad a esa fecha y
posteriormente a la vigencia de esta ley.
El incumplimiento del arrendador, no le hará perder al arrendatario su
calidad de tal, a todos los efectos.
La inscripción devengará una tasa del 1 o/oo (uno por mil) sobre el
importe total del arrendamiento a cargo de ambas partes por mitades y la
omisión de este requisito de publicidad supondrá la aplicación de una
multa del duplo de la tasa que debió abonarse, de cargo del arrendador,
que será el responsable de la inscripción.
El alquiler de las viviendas y locales construidos o que construya el
Instituto Nacional de Viviendas Económicas (INVE), se regirá en lo
pertinente por lo dispuesto en los Capítulos I y II de la presente ley y
sin perjuicio de lo dispuesto en la ley N.o 13.728, de 17 de diciembre de
1968.
Si el alquiler que resulte de la aplicación de las disposiciones del
Capítulo II de esta ley fuere inferior a 2 UR (dos Unidades Reajustables)
se elevará el mismo a dicho valor, cuando se tratare de viviendas y a 3
UR (tres Unidades Reajustables) cuando se tratare de locales o locales
con vivienda anexa.
En las localidades donde no se dispusiere de Programas de Viviendas
de Emergencia, para ser adjudicadas de acuerdo a lo establecido en el
Capítulo X de la presente ley, la Dirección Nacional de Vivienda podrá
autorizar la afectación de viviendas existentes o pertenecientes a otros
Programas, para ser adjudicadas por sorteo con dicha finalidad.
El Poder Ejecutivo reglamentará la aplicación de la presente
disposición.
Las familias desalojadas gozarán de las preferencias a que refiere el
artículo 11 del decreto N.o 416/972, de 15 de junio de 1972.
El artículo 307 de la ley N.o 14.106, de 14 de marzo de 1973, no será
aplicable a aquellos huéspedes de hoteles, pensiones, moteles, casas de
inquilinato y afines que hubieran ingresado con anterioridad a que los
mismos se hayan inscripto en el Registro de Hoteles, Pensiones y Afines
que tiene a su cargo el Ministerio de Transporte, Comunicaciones y
Turismo.
Las personas comprendidas en el inciso anterior así como los huéspedes
de hoteles, pensiones y afines que no se encontraren inscriptos en el
Registro mencionado, o cuya inscripción fuera cancelada, serán
considerados arrendatarios a todos sus efectos.
No están comprendidos en esta disposición los hoteles de Categoría
Lujo, Primera y Segunda A y B, de la categorización del Poder Ejecutivo
establecida en el decreto número 721/972, de 8 de noviembre de 1972.
No estarán comprendidos en las normas de ésta ley, con excepción de
las contenidas en el Capítulo VII y en la Sección I del Capítulo VIII,
los arrendatarios y subarrendatarios de edificios o lugares destinados a:
A) Bancos e instituciones de crédito sea cual sea su denominación u
objeto, sus sucursales o agencias.
B) Casas de bailes públicos, cabarets, dancings, boites, wiskerías o
dedicados a las mismas actividades cualquiera fuera su designación.
C) Casas de huéspedes o prostíbulos.
D) Casas de despacho de bebidas servidas por camareras.
E) Casas de sport.
Los arrendamientos a que se refiere éste artículo se regularán, en
cuanto al precio, por lo dispuesto en el artículo 21 de la presente ley.
Los arrendamientos establecidos en los apartados C), D, E), F),
y G) del artículo 28 de la presente ley, se ajustarán en sus precios
conforme al inciso final del artículo anterior y de acuerdo a los
principios de los Capítulos I y II.
Deróganse todas las leyes que se opongan a la presente. No obstante,
los procedimientos de desalojos y lanzamientos en trámite promovidos al
amparo de las excepciones del Art. 7.o de la ley N.o 11.921, de 24 de
marzo de 1953; artículo 15 de la ley N.o 12.492, de 9 de enero de 1958;
ley N.o 13.292, de 1.o de octubre de 1964; ley N.o 13.659, de 2 de junio
de 1968; artículo 432 de la ley N.o 13.892, de 19 de octubre de 1970 y
concordantes, así como los aumentos de alquiler previstos por las leyes
N.os 13.638, de 22 de diciembre de 1967 y 13.659 ya citada, y las
reclamaciones de multas y demás acciones deducidas de conformidad con
dichas leyes, continuarán rigiéndose por éstas hasta su completa
terminación.
La presente ley comenzará a regir a partir del 1.o de agosto de
1974, fecha desde la cual queda sin efecto el decreto del Poder Ejecutivo
N.o 285/974, de 17 de abril de 1974, dictado como Medida Pronta de
Seguridad, (artículo 168, inciso 17 de la Constitución de la República).
CAPITULO XII
Disposiciones transitorias
Los aumentos de alquiler que resulten de la aplicación de la
presente ley, serán abonados por los arrendatarios de fincas
habitación, con una disminución del 20 % (veinte por ciento) para los
correspondientes a 1974.
Los arrendatarios o subarrendatarios malos pagadores de fincas con
destino a casa-habitación dispondrán de un plazo de hasta el 31 de
agosto de 1974 para abonar los alquileres adeudados, más el 60 % (sesenta
por ciento) de esa suma como pago de intereses, tributos y costos,
hubieren sido o no condenados a su pago.
Quienes hagan uso de esta facultad, tendrán derecho a solicitar la
clausura del juicio de desalojo respectivo, lo que se hará sin más
trámite. En este caso no podrán ampararse en el futuro a lo dispuesto en
el artículo 52 de esta ley.
La Asesoría Técnica de Arrendamientos seguirá funcionando por el
término de ciento veinte días a contar desde la entrada en vigencia de la
presente ley, al sólo efecto de proceder a la devolución de la tasa por
prestación de servicios, en los casos en que la pericia aún no se hubiere
realizado.
Dicha devolución se efectuará a pedido de parte interesada, presentada
dentro del término de sesenta días a contar desde la fecha de vigencia de
la presente ley. Las sumas no reclamadas dentro de dicho plazo deberán
depositarse en la cuenta "Fondo Nacional de Vivienda" del Banco
Hipotecario del Uruguay.
Una vez vencido el plazo de ciento veinte días establecido en el
artículo anterior, la Suprema Corte de Justicia procederá a redistribuir
los funcionarios que, a la fecha, prestan servicios en la Asesoría
Técnica de Arrendamientos.
Comuníquese, etc.
Sala de Sesiones del Consejo de Estado, en Montevideo, a 24 de junio
de 1974.
ALBERTO DEMICHELI, Vicepresidente. - Andrés M. Mata y Manuel María
de la Bandera, Secretarios.
Ministerio del Interior.
Ministerio de Relaciones Exteriores.
Ministerio de Economía y Finanzas.
Ministerio de Defensa Nacional.
Ministerio de Obras Públicas.
Ministerio de Salud Pública.
Ministerio de Ganadería y Agricultura.
Ministerio de Industria y Comercio.
Ministerio de Educación y Cultura.
Ministerio de Trabajo y Seguridad Social.
Ministerio de Transporte, Comunicaciones y Turismo.
Montevideo, 4 de julio de 1974.
Cúmplase, acúsese recibo, comuníquese, publíquese e insértese en el
Registro Nacional de Leyes y Decretos. -
BORDABERRY. - Coronel HUGO LINARES BRUM. - JUAN CARLOS BLANCO. - MOISES
COHEN. - WALTER RAVENNA. - EDUARDO CRISPO AYALA. - JUAN BRUNO IRULEGUY, -
JULIO EDUARDO AZNAREZ. - JOSE E. ETCHEVERRY STIRLING. - EDMUNDO NARANCIO.
- MARCIAL BUGALLO. - FRANCISCO MARIO UBILLOS.